[비욘드포스트 한경아 기자] 적절하게 계약해지가 이루어지고 임대인이 전세보증금반환을 해주어야 하는 상황임에도 다른 임차인이 구해지면 해주겠다고 하거나 어떠한 트집을 잡기도 하고 심지어는 그와 연락조차 되지 않는 탓에 갈등이 생기는 경우들이 많다.

그러한 경우 현재 거주하고 있는 곳을 떠나 다른 곳으로 이사를 가야한다면 전세보증금반환청구소송과 별도로, 임차권등기명령이라는 것을 반드시 진행해야만 안전한 경우가 있는데, 이를 언제 신청해야 하며, 그 효력은 무엇인지에 대해 알아둘 필요가 있다.

우선 전세등기를 통해 물권적전세권을 취득했었는지 아니면 그것이 없이 채권적전세권을 취득했는지에 따라 해야 할 조치가 달라지는데, 만약 등기를 진행해놓은 경우라면 전세금반환을 받을 때까지는 절대로 그것을 말소시키지 말고 이전을 해야 하고 따로 임차권등기명령은 할 필요가 없다.

하지만 전세등기는 다소 비용이 들어가고 임대인과 협의를 해서 함께 진행해야 하는 문제로 인해 등기를 따로 하지는 않고 점유와 이전신고와 확정일자를 통해서만 대항력과 우선변제권을 취득해 놓은 경우가 훨씬 더 많다.

따라서 등기를 하지 않은 이러한 경우라면 계약이 해지된 이후 방을 뺀다거나 이전신고를 변경하기 전에 반드시 임차권등기명령이라는 것을 완료해놓아야만 안전하다.

왜냐하면 만약 다른 사람에 의해 혹은 자신이 전세금반환을 강제로라도 받아내기 위해 판결이나 판결과 같은 효력을 받아서 건물이 경매에 붙여지면 경매 후 나오는 낙찰대금을 나누어받아서 받아내야 하는데 이때 그것을 나누어 받는 우선순위가 바로 우선변제권이다.

또한 대항력은 전액의 전세금반환을 받을 때까지 계속해서 전세권을 주장할 수 있도록 해주는 것이다.

그런데 점유와 이전신고가 있어야만 대항력·우선변제권이 계속해서 유지되기 때문에 혹시라도 건물을 경매에 붙여서 강제로 전세보증금을 반환받아야 할 때에 안전할 수가 있고 만약 임차권등기명령이 없이 방을 뺀다거나 이전신고를 변경해버리면 그날로 바로 둘을 모두 잃게 된다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면 “전세보증금반환청구소송을 통해 판결 등을 받아서 전세금을 반환받을 수 있지만, 경매가 될 때에 다른 사람이 이미 집을 담보로 잡고 있었다면, 그가 우선적으로 낙찰대금을 받아가게 되고, 다른 채권자들이 있는 경우 그들과 대금을 나누어야 하기 때문에 모든 경우 그런 것은 아니지만, 자신에게 돌아올 부분이 부족해져 위험해질 수가 있다”고 이야기한다.

이렇듯 전세등기가 따로 되지 않은 상태에서 전세보증금반환에 문제가 생겼고 그 상황에서 이전 등을 해야 한다면 반드시 임차권등기명령을 할 필요가 있고, 이는 짧게는 2주 정도의 기간만이 소모되고 임대인과 연락이 닿지 않더라도 공시송달이라는 방법으로 진행이 가능하므로 잘 활용할 필요가 있다.

한경아 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr