비욘드포스트

2022.01.24(월)
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사진=김현익 변호사
[비욘드포스트 김민혁 기자] 상가임대차에서는 임대차계약 기간의 만료가 다가오는 시점에 점포인수를 희망하는 새 임차인과 상가권리금계약을 체결하려는 임차인이 밀린 월세를 문제 삼는 임대인 측과 갈등을 빚는 사례들이 종종 있다.

임대인으로부터 보증금을 반환받을 때 연체한 차임, 즉 밀린 월세에 해당하는 금액만큼 공제 후 정산하려던 임차인의 판단과 어긋나는 상황이 발생하는 것이다.

상가건물임대차보호법에서는 임대인 측이 임차인이 주선하는 새 임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이는 거절하지 못하도록 규정하면서 한편으론 해당 조항이 적용되지 않는 예외적인 사항도 규정하여 임대인과 임차인의 권리를 균형 있게 보호하고 있다.

여기서 ‘임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 상가건물임대차보호법의 상가권리금보호 규정을 적용받지 않으면서 임대인이 임차인이 주선하는 새 임차인과의 계약 체결을 자신의 경제적 이익에 따라 거절할 수 있는‘정당한 이유’에 해당한다.

따라서 임차인은 임대차 계약 기간 중 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인 측에서 자신의 경제적 이익에 따라 임차인이 주선하는 새 임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있고, 아울러 임차인이 상가권리금 상당의 경제적 손해를 입더라도 임대인은 손해배상의 책임을 부담하지 않기 때문에 이러한 점을 유의해야 한다.

법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익 변호사에 따르면 “3기의 차임 연체는 합산한 연체금액이 3기분에 달하는 경우로서 반드시 3기의 차임을 연속적으로 연체한 경우로만 한정하지는 않기 때문에 상가권리금으로 인한 손해배상을 두고 갈등을 빚는 임대인 또는 임차인들이라면 이 부분에 대해서도 각별한 주의가 필요하다.”고 한다.

다만 이러한 규정들은 현 임차인이 주선하는 새 임차인과의 계약을 임대인 측에서 거절하는 것이 가능하다는 의미이지 임차인의 권리금 수령권이 영원히 박탈되는 것은 아니어서 임차인은 자신이 직접 주선하지 않더라도 임대인과 임대차계약을 체결한 새 임차인과 상가권리금계약을 체결할 수 있다.

아울러 권리금 액수의 산정 역시 임대인 측의 동의를 구할 필요 없이 현 임차인과 신규 임차인 간의 자유로운 협의에 따라 그 금액을 조율하고 합의하는 것 또한 가능하다.

이처럼 상가권리금 관련 분쟁은 당사자 간의 이해관계도 복잡하고 현황도 제각각인 데다 적용되는 법리도 다양해서 해결방안을 도출하기 어려운 사례들이 많은데 정확한 법률적 조력을 바탕으로 체계적으로 대응해나가는 것이 가장 합리적이고 경제적인 방안이 될 수 있다.

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