9억원이하 거래량 증가한 반면 9억~15억원이하 감소세 지속...저가 아파트에만 몰린다
5일 연합뉴스에 따르면 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 거래자료를 분석한 결과 8·3 세제개편안이 발표된 8월 이후 계약된 서울 아파트 중 15억원 이하 거래 비중은 약 79%(계약 해제, 공공기관 매수 건 제외)를 차지했다.
15억원 이하 거래 비중은 올해 7월까지 10개월간(2025년 10월∼올해 7월)은 76.8%를 기록했다.
주택담보대출 한도가 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소되면서 상대적으로 많은 대출이 가능한 15억원 이하로 매수세가 몰린 것이다.
초고가 주택의 증세를 골자로 한 8·3 세제개편안 이후에는 강남권에 시세보다 싼 급매물이 늘고 가격도 하락했지만, 중저가 아파트의 매수세는 지속되고 있다.
매매가 대비 많은 대출이 가능한 데다 강북 등지의 저가 전월세 매물이 품귀 현상을 빚으면서 임대 수요가 매매 수요로 전환한 영향이 크다.
특히 생애최초 주택구입자금 등 정부의 정책대출이 가능한 6억원 이하 거래 비중은 전체의 25%로 10건 중 4건을 차지했다.
노원구 상계동의 한 공인중개사는 "신규 전월세 물건이 사라지니 신혼부부를 비롯한 젊은 층들이 어쩔 수 없이 생애최초 등 디딤돌대출을 받고 매수로 돌아서는 경우가 많다"며 "집값의 70%, 최대 3억2000만원까지 대출이 가능하고 이자도 연 3%대로 낮으니 일반 주담대보다 훨씬 유리하다"고 말했다.
다만, 같은 15억원 이하 거래에서도 금액 따라 차이가 있었다.
6억원 이하와 함께 6억 초과∼9억원 이하 거래는 10·15대책 전 23.2%에서 10·15대책 후에는 25.9%, 올해 8월 이후에는 27.6%로 증가세를 보인 반면, 9억원 초과∼15억원 이하는 10·15대책을 전후해 33.1%에서 30.4%로, 올해 8월 이후엔 26.3%로 계속해서 감소 추세다.
결과적으로 9억원 이하 저가 아파트 거래만 늘고, 나머지는 거래 비중이 줄어드는 모습이다.
시세 9억∼15억원만 해도 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 3억6000만∼6억원의 대출을 받더라도 대출액보다 많은 5억4000만∼9억원 이상의 자기 자금이 필요해 내 집 마련에 부담을 느낀다는 것이 현지 중개업소의 설명이다.
최대 4억원 대출이 가능한 15억 초과∼25억원 이하 아파트 거래 비중은 작년 10·15대책을 전후해 18.4%에서 16.0%로 줄었고, 8월 이후 15.3%로 더 축소됐다.
이번 세제개편안의 타깃이기도 한 25억원 초과 고가 아파트 거래 비중은 8.3%에서 7.2%, 5.8%로 각각 감소했다.
거래량 감소는 가격에도 영향을 주고 있다.
한국부동산원에 따르면 강남·서초구는 세제개편안 발표 후 8주 연속 하락세가 이어진 반면, 강북을 포함한 비강남 지역은 여전히 상승세가 이어지고 있다.
전문가들은 강남-강북과 고가-중저가 시장의 '디커플링' 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있다.
이성구 전문위원 ttintl1317@beyondpost.co.kr
