[비욘드포스트 조동석 기자] 미국 상업용 부동산시장이 높은 공실률과 고금리 지속 등의 요인으로 인해 가격이 하락하며 위기가 지속되고 있다.
상업용 부동산시장의 위기가 부동산 대출을 실행한 금융기관에 영향을 미치게 되면서 미국 뿐 아니라 유럽, 아시아 지역의 금융기관에도 손실에 본격적으로 반영되기 시작했다.
국내 금융사도 해외 부동산 투자가 확대된 상황에서 손실이 불가피하며 해외부동산펀드 시장에도 영향을 미치 전망이다.
자본시장연구원 홍지연 선임연구원은 ‘미국 상업용 부동산시장 위기와 그에 따른 영향’ 보고서에서 이렇게 밝혔다.
홍 선임연구원은 “이처럼 금융기관의 손실이 가시화되면서 만기가 도래하는 부동산 담보대출의 규모와 고금리가 계속되는 상황을 고려하면 금융시장 충격이 확대될 가능성이 있으므로 그에 따른 영향을 주시할 필요가 있다”고 분석했다.
보고서에 따르면 2024년 2월 미국 상업용 부동산 가격은 2022년 4월 대비 23% 하락했으며 그중에서도 오피스 부동산 가격은 41% 하락하며 급락세를 보였다.
2020년 코로나19 팬데믹으로 인해 재택근무가 증가하면서 오피스에 대한 수요가 감소했고, 이에 따라 공실률이 증가하며 가치가 하락했다.
공실률은 팬데믹 기간 이전에는 16%대였으나 급격하게 증가하여 2024년 1월에는 19.7%까지 증가했다.
아울러 소형은행은 부동산 대출 규모를 급격하게 확대해오며 2조달러에 달하는 규모의 대출을 실행하였으며 이는 전체 부동산 대출의 70%에 해당한다.
2023년말 상업용 부동산 담보증권(CMBS)의 연체율은 4.51%로 연초 2.94% 대비 증가했고, 오피스 담보 대출의 연체율은 6.5%에 달한다.
사정이 이런 가운데 지난 2월 미국 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)는 상업용 부동산 담보로 실행한 대출이 부실화됨에 따라 2023년 4분기 예상보다 10배 이상의 대손충당금 설정을 발표하면서 주가가 하락했다.
일본에서도 아오조라은행(Aozora Bank)이 미국 상업용 부동산에 투자했다가 대규모 손실을 입은 이후 1분기 예상 실적을 흑자에서 적자로 수정 발표하면서 발표 후 주가가 15.5% 하락하며 하락세를 지속 중이다.
유럽에선 미국 상업용부동산 위기의 영향이 유럽 은행에까지 미치자 ECB는 유럽지역 은행의 리스크관리에 대해 경고했다.
국내 금융사들은 그동안 수익 다각화 기조에 따라 해외부동산에 대한 투자를 확대해 왔으며 국내에서 거래되는 해외 부동산펀드 규모도 매년 확대했다.
금융기관 중에서는 2023년 9월말 기준 보험사(56.6%), 은행(17.9%), 증권사(14.9%) 순으로 투자 비중이 높으며, 지역별로는 북미지역이 61.1%로 가장 큰 비중을 차지하고 있고 유럽 19.2%, 아시아는 4.4%의 비중으로 투자가 이루졌다.
투자 대상으로는 오피스가 7조원의 규모로 52%의 비중이며 숙박시설 16%, 주거용 10%의 순임이다,
금융투자협회에 따르면 국내의 해외부동산 펀드 설정 규모는 매년 확대되며 2019년 54조원대비 2023년말 79조원으로 증가했다. 개인투자자는 2만 3천여명에 달한다.
보고서는 “이처럼 매년 해외 부동산에 대한 투자가 확대되고 있는 상황에서 해외 상업용 부동산 가치 하락으로 해외 부동산펀드에 투자한 기관투자자 및 개인투자자의 손실이 불가피하다”면서 “국내 금융기관의 해외 부동산 대체투자 규모 56.4조원 중 22.5%는 2024년 만기를 앞두고 있으며 해외 부동산펀드도 올해 11.6조원 규모의 상품이 만기가 도래할 예정”이라고 했다.
국내에서 거래되는 해외 부동산펀드의 수익률은 2021년에 연초대비 평균 16.24%까지 기록했으나 2022년에는 0.45%, 2023년에는 –11.91%로 마이너스 수익률을 기록 중이다.
