최근 전국 곳곳에서 분양계약을 철회, 해제하려는 수분양자들의 움직임이 심상치 않다. 계약해제를 주장하는 과정에서 제일 중요한 것은 법적 근거인데, 각 상황에 따라 계약해제 주장을 뒷받침할 법률이 달라지기 때문에 계약해제가 필요한 상황이라면 본인이 처한 개별적인 상황과 계약내용에 대한 면밀한 분석이 반드시 필요하다.
우선 원칙적으로 분양계약, 매매계약과 같은 일반적인 계약의 경우 대금 지급 단계에 따라 해제 여부가 결정되는데, 중도금을 지급하기 전 상황이라면 수분양자는 계약을 파기할 수 있다. 다만, 수분양자는 지급된 계약금을 위약금 조로 포기하는 의무를 가지게 된다. 중도금을 지급한 이후 단계부터는 법률적으로 ‘이행의 착수’로 보이기 때문에 일방에 의한 계약해제가 불가능하다.
그러나 분양계약해지와 관련된 법적 다툼을 보면 수분양자의 변심으로 인한 해제를 구하는 것보다는 분양사에게 사기, 기망행위 등의 귀책사유가 있는 경우가 대부분이다. 예를 들어 수분양자가 전매가 보장되는 분양사의 확약을 받고 계약을 체결했는데 전매가 이행되지 않거나 계약 체결 당시 고지된 것과 목적물이 다르게 지어지거나 내, 외부에 기둥이나 방음벽, 소화전과 같이 사용, 수익 시 문제가 되는 구조물들이 있는 경우, 특정 업종이나 업체가 입점하는 것을 조건으로 계약이 성사됐는데, 입점이 되지 않는 것 등이 대표적인 분양사기의 형태이다. 이 외에도 계약 자체에 혹은 체결 과정 자체에 문제가 있는 경우도 굉장히 많은데, 이럴 때 해제를 구해볼 수 있는 법률 근거를 소개해드리려고 한다.
바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상, 30실 이상 오피스텔, 생활형 숙박시설 등의 일정 조건을 충족하는 건축물을 분양받은 경우 이 법의 적용받을 수 있는데, 해당 법은 거래의 시기나 대금의 납입, 신고나 계약해제 등에 대해 규정하고 있다. 특히 해당 법 제6조 제3항을 주목해봐야 하는데, ‘분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.’라는 조항이 기재되어 있다.
암암리에 굉장히 많은 분양사에서 일명 ‘초치기’ 분양의 방식으로 수분양자들을 모집하고 있는데, 초치기 분양이란 초를 다툴 정도로 다급하게 계약을 하는 방식으로, 입금 선착순으로 분양을 받을 수 있게 광고하며, 수분양자들에게 계약을 종용하는 방법이다. 이렇게 계약을 체결하는 것을 명백하게 건축물 분양에 관한 법률에서 규정하고 분양 방법인 ‘공개추첨’을 위반하는 것으로 볼 수 있다.
부동산전문변호사인 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 대표변호사는 “건축물 분양에 관한 법률에서 규정한 방법과 어긋나는 방식으로 수분양자들을 모집한 경우 처벌의 대상이 되는데, 3년 이하의 징역이나 3억 원 이하의 벌금형에 처하게 된다. 만약 위반 행위가 적발돼 공급자가 실제 처벌까지 받게 되는 경우 해당 거래는 파기 할 수 있다. 통상적으로 분양계약서에는 공급자가 건축물 분양에 관한 법률을 위반해 벌금형 이상을 선고받는 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항이 기재되어 있기 때문이다”라고 분석했다.
이어 김재윤 변호사는 “현재 수분양자가 체결한 계약 과정에서 건축물 분양에 관한 법률, 방문판매법 등을 위법한 요소가 많아 계약해제 및 대금반환을 위한 법적 대응에 들어간 사건이 다수 진행 중이다. 하지만 분양계약해지가 결코 쉽다고 생각해서는 절대 안 된다. 법원이 누구에게나 해제를 인정해준다면 거래의 근간이 흔들릴 수 있기 때문이다. 실제 재판부는 거래 과정에서 위법한 요소가 있었는지, 공급자가 불법 행위를 통해 수분양자를 기망했는지 등을 매우 엄격하게 판단하고 있기 때문에 계약해제 청구를 진행해야 하는 상황이라면 반드시 전문변호사의 조력을 받아 유효한 증거를 수집하고 상황에 적합한 해제 근거를 찾아야 한다”고 조언했다.
