그런데 계약 갱신 의사를 밝혔음에도 불구하고 임대인이 전세 보증금을 제 때 반환하지 않는다면 이 때에는 전세보증금 반환청구소송을 고려해야 한다. 물론 대화와 협의를 통해 문제를 원만하게 해소하는 것이 가장 바람직하지만 임대인의 선의만 믿고 기다렸다가 큰 피해를 입게 될 수 있으므로 미리 소송을 대비해야 하는 것이다.
전세보증금 반환청구소송을 진행하려면 임대차 계약이 적법하게 종료되었다는 사실을 입증해야 한다. 따라서 계약 갱신을 거절하는 의사표현을 할 때 문자, 전화 녹음 등 객관적인 증거 자료를 남겨두어야 한다. 가장 효과적인 방법은 내용증명을 이용하는 것이다. 내용증명은 그 자체만으로 법적 효력을 갖지는 않지만 추후 소송이 진행될 때 증거 자료로 활용하기 좋다.
전세보증금을 제 때 돌려받지 못한 임차인은 임대인을 사기죄로 고소하기도 한다. 하지만 별도의 기망행위 없이 단순히 보증금을 돌려주지 않은 것만으로는 사기죄가 성립하지 않기 때문에 이러한 방법은 적절하지 못하다. 게다가 설령 사기죄가 성립한다 하더라도 그것만으로 전세보증금을 반환 받을 수 없으며 전세보증금 반환청구소송을 진행할 수 밖에 없다.
전세금반환소송을 제기할 때에는 임차했던 부동산의 점유를 해제해서는 안 된다. 부동산의 점유가 해제되는 순간 우선변제권, 대항력 등이 사라지기 때문이다. 보증금을 반환 받을 때까지 계속 그 집에 머무는 것이 바람직하나 여의치 못한 상황이라면 임차권등기명령 제도를 활용해야 한다. 임차권등기명령을 이용하면 점유를 상실한 후에도 대항력, 우선변제권이 유지된다.
또한 전세금을 무사히 반환 받기 위해서는 소송을 개시하면서 임대인의 재산을 조회하고 임대인의 보유한 재산에 대해 가압류 등을 신청해야 한다. 그래야만 임대인이 임의로 재산을 처분하는 일을 막을 수 없고 패소 뒤 임대인이 전세금 반환을 거부할 때 강제집행 등을 통해 전세보증금을 돌려 받을 수 있다.
법률사무소 위인 대표변호사이자 대한변호사협회 등록 민사, 형사전문변호사인 손희종 변호사는 “전세보증금 반환청구소송에서 승소하게되면 지연이자, 소송비용 등을 임대인에게 청구할 수 있어 소송만으로도 임대인을 압박하는 효과가 나타난다”라며 “대응이 늦어질수록 보증금을 반환 받을 가능성도 낮아지기 때문에 최대한 신속하게 전세보증금 반환청구소송을 전개해야 한다”고 당부했다
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