8일 법도종합법률사무소에 따르면 임대차계약서에 명도 관련 특약이 있더라도 해당 조항만으로 법원에 강제집행을 신청할 수는 없다. 특약은 일정한 사유가 발생했을 때 계약 해지를 주장하는 근거가 될 수 있지만, 임차인의 점유를 강제로 이전할 수 있는 집행권원은 아니라는 설명이다.
엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 "임대차계약서의 명도 특약은 당사자 사이의 약정에 불과해 법원의 집행문을 받을 수 있는 집행권원이 아니다"라며 "임차인이 자진해서 나가지 않는다면 확정판결이나 그와 같은 효력을 가진 문서가 필요하다"고 설명했다.
임대인이 명도를 강제로 집행하려면 통상 명도소송 등을 통해 판결을 받아야 한다. 반면 계약 체결 단계에서 명도 조건을 제소전화해 조서에 담아두면 분쟁 발생 시 별도의 본안소송을 거치지 않고 집행 절차로 넘어갈 수 있다는 것이 엄 변호사의 설명이다.
민사집행법상 강제집행은 확정판결이나 가집행선고가 있는 판결, 화해조서 등 집행권원을 기초로 이뤄진다. 당사자끼리 작성한 일반적인 임대차계약서는 그 자체로 강제집행의 근거가 되지 않는다.
상가 임대차에서는 특약 내용 자체의 효력도 따져봐야 한다. 엄 변호사는 상가건물임대차보호법상 차임 연체에 관한 법정 기준보다 임차인에게 불리한 내용의 특약은 효력이 제한될 수 있어 계약서에 적힌 문구만으로 해지와 명도가 당연히 인정된다고 보기 어렵다고 설명했다.
제소전화해를 활용할 때도 조건을 구체적으로 정할 필요가 있다. 연체를 이유로 인도 의무가 발생하도록 조항을 작성했다면 몇 기의 차임이 연체돼야 하는지 등을 명확히 하고, 실제 집행 단계에서 연체 사실을 입금 내역 등으로 입증할 수 있어야 한다.
계약서와 제소전화해 조서의 해지 기준이나 명도 조건이 서로 다르게 작성되는 것도 피해야 한다. 같은 임대차관계를 두고 기준이 달라지면 집행 단계에서 해석 문제가 생길 수 있기 때문이다.
공증만 받아두면 명도 문제까지 해결할 수 있다고 생각하는 경우도 있지만 적용 범위에는 차이가 있다. 엄 변호사는 금전 지급과 부동산 인도에 관한 공정증서의 집행 요건이 서로 다른 만큼, 계약 초기부터 향후 명도 분쟁을 대비하려는 경우 제소전화해와 동일하게 볼 수 없다고 설명했다.
특약을 이유로 임대인이 직접 점유를 회수하는 방식도 주의해야 한다. 임차인이 자진해서 점포를 넘겨주지 않는 상황에서는 법적 절차를 거치지 않고 문을 잠그거나 물건을 반출하는 행위가 별도의 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.
엄 변호사는 "계약서 특약은 임차인과 약속한 내용을 확인하는 문서이고 제소전화해 조서는 강제집행의 근거가 될 수 있다는 점에서 차이가 있다"며 "연체 시 명도 조항의 실제 집행 가능성을 확보하려면 계약 초기부터 화해조항의 내용과 집행 요건을 구체적으로 검토할 필요가 있다"고 말했다.
이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr
