문제는 이러한 쇠퇴가 자연스러운 흐름이 아니라 정책 선택의 결과라는 점이다. 그동안 비스타컨설팅연구소는 쇠락하거나 공동화로 지역중심기반의 재 도약이 필요한 거점 지역별로 도시재생이나 상권 활성화 컨설팅을 지속적으로 수행하고 있다.
도시 쇠퇴의 해법은 대체로 전면 철거형 재개발이었다. 그러나 이 방식은 원주민 이탈, 임대료 급등, 공동체 붕괴라는 부작용을 반복해왔다. 건물은 새로워졌지만, 도시를 구성하던 사람들은 사라졌다. 이제는 분명히 전환해야 한다. 도시를 다시 짓는 것이 아니라, 도시에서 다시 살 수 있게 만드는 방향으로 말이다.
구도심·원도심 도시재생이 필요한 이유는 명확하다.
첫째, 물리적 노후화로 인한 주거·안전·환경 문제가 더 이상 방치할 수 없는 수준에 이르렀다.
둘째, 청년층과 경제활동 인구의 유출로 지역 공동화가 가속되고 있다.
셋째, 기존 도시 인프라를 활용하지 못한 채 외곽 개발에만 의존하는 방식은 재정 부담과 환경 훼손을 키운다.
도시재생은 낙후 지역 지원 정책이 아니라, 국가 전체의 지속가능성을 위한 전략이다.
중요한 것은 한국 환경에 맞는 도시재생 방식이다. 한국의 원도심은 주거·상업·생활 기능이 복합적으로 얽혀 있다. 따라서 대규모 일괄 개발보다는 소규모·단계별 재생이 효과적이다. 골목 단위 환경 개선, 빈 점포 리모델링, 유휴공간의 커뮤니티화처럼 작지만 체감 가능한 변화가 주민의 참여와 정착을 이끈다.
이 과정에서 핵심 주체는 소상공인이다.
원도심의 정체성과 일상을 지탱해온 것은 대기업이 아니라 동네 상인과 자영업자였다. 이들을 배제한 도시재생은 성공할 수 없다. 공공임대상가 확대, 장기임대 구조 마련, 스마트 기술의 선택적 도입과 운영 지원이 병행될 때 상권은 다시 살아난다.
특히 고령 상인이 많은 지역일수록 기술 도입은 ‘장비 보급’이 아니라 ‘활용 지원’이 되어야 한다.
실제로 국내 곳곳에서 이러한 방향의 도시재생 성공 사례가 나타나고 있다.
서울 성수동은 대규모 철거 대신 기존 공장과 골목을 보존하면서 문화·창업 기능을 결합해 새로운 도시 경쟁력을 만들었다. 전주 한옥마을 역시 지역의 역사와 생활 문화를 보존한 채 관광과 주민 생활을 병행하는 재생 모델로 자리 잡았다.
대전 원도심 소제동은 노후 주거지를 철거하지 않고 카페·문화공간·청년 창업을 유입시키며 ‘살아 있는 동네’로 변모했다.
지방 도시에서도 변화는 확인된다.
목포 근대역사문화공간은 도시의 아픈 역사와 낙후된 공간을 문화·관광 자산으로 전환하며 지역 경제에 활력을 불어넣었다.
통영의 동피랑 마을은 주민 참여형 재생을 통해 관광지이자 생활 공간으로 공존하는 모델을 만들었다. 이들 사례의 공통점은 개발보다 보존, 속도보다 지속성, 행정보다 주민을 중심에 두었다는 점이다.
물론 과제도 남아 있다. 도시재생의 성공 이후 임대료 상승으로 원주민이 밀려나는 젠트리피케이션 문제는 여전히 심각하다. 이를 막기 위해서는 상생협약의 제도화, 공공의 적극적인 공간 개입, 장기 영업권 보호 장치가 필요하다.
또한 사업 종료 이후를 책임질 마을관리 조직과 수익 기반 운영 모델이 갖춰지지 않으면 도시재생은 일회성 사업으로 끝나고 만다.
구도심·원도심 도시재생은 과거를 복원하는 사업이 아니다. 도시의 시간을 이어주는 작업이며, 사람의 삶을 다시 중심에 놓는 정책이다. 빠르게 성장하는 도시보다 오래 버틸 수 있는 도시, 화려한 건물보다 사람이 남는 도시가 지금 한국 사회에 필요한 도시의 모습이다.
도시를 살리는 힘은 콘크리트가 아니라 사람에게 있다. 한국형 도시재생의 답은 이미 현장에 있다. 이제 정책과 제도가 그 현실을 따라가야 할 때다.
신승만 대표
