상가임대차 분쟁에서 가장 빈번하게 문제되는 쟁점은 계약갱신요구권이다. 임차인은 원칙적으로 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하기 어렵다. 다만 갱신 요구와 거절 의사 표시는 법에서 정한 기간 내에 이루어져야 하므로, 만기 직전에 통보할 경우 그 효력이 문제될 수 있다. 실제 분쟁에 이르게 되면 “언제, 어떤 방식으로 통지했는지”가 핵심 쟁점으로 작용한다. 이에 따라 문자메시지나 내용증명 등으로 관련 사실을 명확히 남겨두는 것이 중요하다.
임대료 문제와 관련해서도 오해가 적지 않다. 임대인은 물가 상승과 금리 인상을 이유로 임대료 인상을 요구하는 경우가 많지만, 상가임대차에서는 증액 청구 범위가 원칙적으로 제한된다. 임차인 역시 단순히 “임대료 인상을 막을 수 있다”는 인식에만 의존하기보다 증액 통지의 방식과 시기, 기존 차임 대비 인상 폭의 적법성 등을 종합적으로 검토해 대응 전략을 마련할 필요가 있다. 이는 불필요한 분쟁이나 소송으로 확대되는 것을 방지하는 데에도 중요하다.
한편 임차인의 차임 연체는 임대인에게 중요한 해지 사유로 작용한다. 상가임대차에서는 연체액이 통상 3기분에 이르는 경우 계약 해지 또는 갱신 거절의 정당한 사유로 인정될 수 있다. 이때 기준은 3개월 연속 연체가 아니라, 연체액의 합계가 3기분에 해당하는지 여부다. 일부 차임을 지급했다 하더라도 누적 연체액이 기준을 초과할 경우 계약이 해지될 수 있다는 점에 유의해야 한다.
임차인이 마지막까지 붙잡는 건 대개 권리금이다. 임대차가 끝나더라도 임차인은 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 시도를 하게 되는데, 이 과정에서 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 막으면 ‘권리금 회수기회 방해’ 분쟁으로 이어진다. 다만 권리금 분쟁은 단순히 “임대인의 부당한 거절”이라는 주장만으로 해결되기 어렵다. 신규 임차인의 제시 조건, 임차인의 주선 경위, 임대인의 거절 사유의 정당성 등 다양한 요건이 종합적으로 검토된다.
법무법인 성지파트너스 김준우 변호사는 “상가임대차분쟁은 결국 ‘통지 시기와 방식’, ‘연체의 누적’, ‘권리금 주선 과정’처럼 기록으로 남는 지점에서 승패가 갈린다”며 “임대인이든 임차인이든 감정적으로 밀어붙이기보다 계약서, 입금내역, 통지 기록, 신규 임차인 제안서까지 먼저 정리해 법이 정한 기준선 안에서 협상·소송 전략을 세우는 것이 손해를 줄이는 지름길”이라고 조언했다.
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