[비욘드포스트 이종균 기자] 상업용 부동산 시장이 금리 하향기를 끝내고 조달비용이 다시 오르는 국면에 접어들었다는 분석이 나왔다.

알스퀘어는 '2026 상업용 부동산 담보대출 리포트: 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기'를 발간했다고 21일 밝혔다. 보고서는 상업용 부동산 대출 시장의 조달비용 상승 추세와 자산별 조건 차별화 현상을 분석하고, 투자자와 차주를 위한 전략적 대응 방향을 담았다.
보고서에 따르면 2026년 2분기 서울·분당 권역 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.03%를 기록했다. 금융기관 수수료 등을 더한 실질 총 조달비용은 4.43%까지 높아졌다. 한국은행이 지난 16일 기준금리를 인상하면서 이 같은 조달비용 상승 압력은 한층 강해질 것으로 보인다.

자산 유형별 대출 조건 격차도 뚜렷하게 벌어지는 추세다. 2026년 1분기 기준 오피스 빌딩의 선순위 대출금리는 4.04%였지만, 물류센터는 4.74%로 두 자산 간 금리 차이가 0.7%포인트(70bp)에 달했다. 현금흐름이 상대적으로 안정적인 오피스에 유리한 조건이 집중되는 반면, 물류센터에는 더 엄격한 기준이 적용되는 구도다.

수익성 지표도 경고 신호를 보이고 있다. 2026년 1분기 오피스 캡레이트(투자금 대비 기대 수익률)는 4.36%로, 선순위 대출금리(4.04%)와의 스프레드가 32bp 수준까지 좁혀진 상태다. 이 격차가 추가로 줄어들면 대출금리가 자산 수익률을 웃도는 '네거티브 레버리지'로 전환될 수 있어, 차주 입장에서는 투자 구조 전반을 재점검해야 할 시점으로 풀이된다.

최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "이번 기준금리 인상으로 신규 및 차환 대출의 금리 상방 압력이 한동안 이어질 것"이라며 "보수적인 진입가격 산정과 선제적 유동성 관리, 안정적인 현금흐름을 갖춘 우량 자산 중심의 투자 전략이 중요하다"고 강조했다.

이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr