하지만 아무리 소유자라 할지라도 법적 절차를 거치지 않은 사적 구제 행위를 할 경우, 형법상 주거침입죄나 재물손괴죄, 권리행사방해죄 등이 성립하여 오히려 처벌을 받을 위험에 처하게 된다. 따라서 임차인과의 분쟁이 발생했을 때는 감정적인 대응을 자제하고 명도소송을 통해 합법적으로 부동산의 점유를 회복해야 한다.
명도소송이란 부동산의 소유자나 임대인 등 정당한 권리자가 점유 권원이 없는 점유자를 상대로 해당 부동산을 인도해 줄 것을 청구하는 절차다. 주택임대차보호법에 따르면 주택 임대차의 경우 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 상가건물 임대차보호법의 경우 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약 해지를 통지할 수 있다. 여기서 2기 또는 3기란 단순히 연체 횟수를 의미하는 것이 아니라, 연체된 누적 금액이 2개월 또는 3개월 치의 월세에 달하는 시점을 말한다.
임대차 계약이 적법하게 해지되었음에도 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면 명도소송 준비에 착수해야 한다. 명도소송을 제기하기 전에는 계약 해지의 의사표시를 명확히 전달하고 이를 증빙할 자료를 확보해야 한다. 일반적으로 내용증명 우편을 활용하여 차임 연체 사실, 계약 해지 통보, 지정된 기한 내 퇴거하지 않을 경우에 법적 절차를 진행하겠다는 내용을 담아 발송한다. 내용증명 자체가 강제집행력을 가지는 것은 아니지만, 향후 소송 과정에서 계약 해지의 적법성을 입증하는 증거로 활용되며 임차인에게 심리적 압박을 주어 자진 퇴거를 유도하는 효과도 기대할 수 있다.
명도소송을 진행할 때 부동산 점유이전금지가처분을 잊어서는 안 된다. 점유이전금지가처분은 현재 임차인이 소송 진행 중에 타인에게 점유를 넘겨주는 것을 방지하기 위한 법원의 명령이다. 명도소송은 판결이 나오기까지 보통 3개월에서 6개월, 길게는 1년 이상의 시간이 소요된다. 만약 소송 도중 임차인이 제3자에게 부동산의 점유를 넘겨버린다면, 임대인이 긴 시간 끝에 승소 판결을 받더라도 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 제기해야 하는 상황이 발생한다. 따라서 명도소송 제기와 동시에 또는 그전에 반드시 부동산 점유이전금지가처분을 신청해야 한다.
임대인의 청구가 인용되어 승소 판결이 확정되면, 법원은 임차인에게 부동산을 임대인에게 인도하라는 판결을 내린다. 그러나 승소 판결을 받았음에도 임차인이 끝까지 퇴거를 거부하는 경우가 존재한다. 이때 역시 임대인이 직접 위력을 행사해서는 안 되며, 집행권원인 판결문을 법원 소속 집행관을 통해서 집행해야 한다.
명도소송은 절차적 요건이 엄격하고 가처분 신청부터 본안 소송, 강제집행에 이르기까지 복잡한 단계별 절차를 거쳐야 한다. 각 단계에서 입증 자료가 부족하거나 절차상 하자가 발생하면 소송이 지연되어 임대인의 경제적 손실이 눈덩이처럼 커질 수 있다. 따라서 연체 초기 단계부터 법률 전문가의 조력을 받아 피해를 최소화 할 수 있는 해결책을 찾아야 한다.
도움말 법무법인 YK 전주 분사무소 김경태 변호사
비욘드포스트 김신 기자 bp_ks@beyondpost.co.kr
