지역주택조합은 주택법 제11조에 따라 조합 설립 인가를 받아 동일 지역 거주민들이 직접 사업 주체가 되어 조합을 건설하고 분양 아파트 등을 건설하는 방식이다.
지역주택조합은 주택청약통장 없이도 내 집 마련을 할 수 있고 일반 분양 대비 상대적으로 저렴하게 아파트 등 거주지 분양이 가능하다는 장점이 있다. 그러나 이러한 장점에도 불구하고, 현재 지역주택조합은 탈퇴 여부를 고민하게 하는 골칫거리가 되었다.
지역주택조합 탈퇴를 고민하게 만드는 가장 큰 문제는 바로 ‘금전적 부담’이다.
지역주택조합은 일반 분양 아파트와 달리 토지 및 조합원 확보, 행정 절차 진행 등 여러 단계를 거쳐야 한다. 그런데 조합 측에서 토지나 조합원 확보에 어려움을 겪거나 행정 절차에 필요한 요건을 갖추지 못하면 자연스레 사업은 지연 수순을 밟게 된다.
예정보다 사업이 지연되면, 사업이 지속되는 동안 발생하는 비용은 추가 분담금으로 조합원이 부담하게 된다. 또한 사업 지연 기간 동안 경기 침체나 자재 비용이나 토지 매입비 상승 등이 발생하면 이 역시 모두 추가 분담금이 되어 조합원이 부담해야 한다. 즉, 사업 지연 기간이 길어지는 만큼 조합원의 금전적 부담 역시 커지는 셈이다.
이러한 금전적 부담을 느낀 대부분의 조합원들은 결국 지역주택조합 탈퇴를 결심한다. 그리고 이 때 많은 이들이 궁금해하는 사항이 바로 ‘지역주택조합 탈퇴 시 그동한 납부했던 분담금을 돌려받을 수 있을지’의 여부다.
유의해야 할 점은, 지역주택조합은 단순 개인 사유만으로는 분담금 반환이 어렵다. 지역주택조합 탈퇴에 따른 분담금 반환을 위해서는 법적으로 인정되는 정당한 계약 해지 사유가 존재해야 한다.
여기서 말하는 ‘법적으로 인정되는 정당한 계약 해지 사유’란 ① 규약에 따른 해지 ② 계약 자체의 문제에 따른 해지 가 있다.
① 규약에 따른 해지는 계약 자체에는 문제가 없으나 조합원으로서의 지위를 더 이상 유지할 수 없는 점을 주장하여 탈퇴 및 분담금 반환을 주장하는 방식이다.
조합 측과의 원활한 협의가 이루어진다면 가장 수월한 탈퇴가 가능한 방식이지만, 간혹 반환받는 분담금에서 업무추진비나 위약금을 공제한 뒤 반환하는 사례가 있으므로 규약과 가입계약서 내용을 확인하여 정당한 공제가 맞는지 확인해야 한다.
또한 조합 측에서 탈퇴 자체가 불가하다 주장하거나 계약 당시 함께 제공된 안심보장증서가 사실 적법한 총회 결의 없이 작성되었기 때문에 총유물인 분담금에 대한 반환이 어렵다 주장한다면, 결국 법적 분쟁으로 번질 수도 있다.
② 계약 자체의 문제에 따른 해지는 지역주택조합 가입 자체가 조합 측의 기망행위로 인해 체결되었으니 무효로 봐야 한다 주장하는 방식이다.
민법 제110조는 사기나 강박에 의한 의사 표시는 취소할 수 있다 규정하고 있다.
이에 따라 조합 측에서 지역주택조합 가입 홍보 당시 △설명 의무를 위반하고 중요 정보를 제대로 고지하지 않았거나 △고의적으로 토지 확보율이나 사업 계획에 대한 허위, 과장 광고를 했다면 사기 또는 강박에 의한 계약임을 주장하며 계약 취소를 주장할 수 있다.
그리고 계약 취소가 성립하게 되면 조합 측에서 보유하고 있는 조합원의 납입금은 부당이득이 되어 반환해야 할 의무가 발생하기 때문에, 반환 청구 진행을 시도해볼 수 있다.
부동산 법률 상담을 총괄하고 있는 법무법인 일로 문건일 대표변호사는 “만약 금전적인 문제로 인하여 지역주택조합 탈퇴 및 분담금 반환 가능 여부를 고민하고 계시는 상황이시라면 초기 내용증명 발송을 통한 탈퇴 의사 전달부터 계약서 및 관련 자료 확인, 기망행위에 대한 취소 소송 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 한다. 각 조합의 특성과 계약서 내 특약 조항에 따라 전략이 개별 사안 별로 달라질 수 있는 만큼, 해당 문제는 법률 조력이 매우 중요하다.”라고 말했다.
또한 “지역주택조합에서 탈퇴하는 과정은 적지 않은 시간과 비용을 수반하는 문제다. 때문에 가입 전 지역주택조합으로 인해 얻을 수 있는 장단점을 신중하게 고민해야 하지만, 이미 가입한 후이며 탈퇴를 결심하신 상황이라면 신속하게 부동산 법률 상담을 받으셔서 당장 마주한 상황에 대하여 어떻게 대응하는 것이 좋을지를 모색해야 한다.”고 조언했다.
비욘드포스트 김민혁 기자 bp_kmh@beyondpost.co.kr
