비욘드포스트

2022.06.28(화)
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출처=픽사베이
[비욘드포스트 조동석 기자]
정부가 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화에 대비해 현재 소득이 낮은 청년층 등의 장래소득 반영폭을 늘려 대출한도를 늘려주기로 했다.

7월부터 총 대출액 1억원 이상인 차주들에도 DSR 규제가 확대 적용된다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 현재 총대출액이 2억원 이상인 차주들에 DSR 40%가 적용되고 있다. 이는 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는데 쓸 수 없다는 뜻이다.

월급 250만원 24세 무주택자, '장래소득' 반영시 대출한도 51%↑

7월부터는 1억원 이상 차주들로 확대되기 때문에 현재 소득이 낮은 젊은층·실소유자들이 자금 마련에 어려움을 겪을 것이란 우려가 높아지고 있다.

특히 정부는 이번 정상화방안에서 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 늘리고, 대출한도는 6억원으로 확대하기로 했으나 DSR 규제 완화가 수반되지 않아 실효성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다.

이에 금융위는 LTV 정상화와 연계해 DSR로 대출이 제약되지 않도록 3분기부터 DSR 산출시 청년층 장래소득 인정 비율을 확대하기로 했다.

우선 생애주기에 걸친 상환능력을 보다 실질적으로 평가할 수 있도록 현재 금융권에서 시행 중인 가이드라인을 개선한다. 현재 KB국민·신한은행 등 주요 은행들은 만 20~44세 이하 무주택 근로소득자가 만기 10년 이상의 비거치식(거치기간 1년이하) 분할상환대출 방식으로 주담대를 받을 때 '장래예상소득 적용 기준'을 반영해 DSR을 산정한다.

이 때 지금은 대출 시와 대출 만기 시점간 소득의 단순 평균을 장래소득으로 인정하는데, 금융위는 실질적 소득흐름을 반영하도록 이를 '대출시~만기시점까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균'으로 개선한다는 것이다.

또 장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 하기로 했다. 현재 장래소득 산출시 만기를 최대 20년으로 제한하고 있으나, 앞으론 현행 최대만기인 20년 또는 실제만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택해 활용할 수 있도록 한다.

아울러 장래소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도를 늘리기 위해 현재 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12% 정도인 예상소득증가율을 각각 51.6%, 17.7%까지 확대키로 했다.

예컨데 월급이 300만원(연 3600만원)인 만 30세 무주택 근로자가 연 3.5%, 30년 만기로 주택담보대출을 신청한다고 가정할 경우, 예상소득증가율 17.7%를 적용하면 장래소득이 4237만원(3600*(1+0.1777))으로 계산돼 대출한도가 기존 2억6723만원에서 3억1452만원으로 17.7% 늘어난다.

월급 250만원(연 3000만원)인 만 24세 무주택 근로자의 경우엔 장래소득이 4548만원(3000 *(1+0.516))으로 늘어나 대출한도가 2억2269만원에서 3억3760만원으로 51.6% 증가한다.

생애 첫 주택 LTV 80%까지…대출한도 6억으로 확대

3분기부터 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 최대 80%까지 늘어나고, 대출한도는 6억원으로 확대된다.

오는 3분기부터 생애최초 주택구매자에 대한 LTV 상한이 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화된다. 현재 생애최초 LTV 우대시 적용되는 주택가격(투기과열지구 9억원 이하·조정대상지역 8억원)과 부부합산소득 1억원 등의 소득 요건이 적용되지 않는다.

대출한도는 4억원에서 6억원으로 늘어나며, 추후 가계부채·부동산 시장 상황 등을 감안해 한도를 확대를 검토키로 했다. 지난해 말 기준 수도권 아파트의 중위가격 7억7000만원을 기준으로 할 때 LTV 80%를 적용하면 6억2000만원까지 대출이 가능하다.

앞서 정부는 지난해 7월 서민·실수요자 요건 충족시 받을 수 있는 LTV 우대혜택을 최대 20%로 늘리면서 최대 대출한도를 4억원으로 설정했다. 가계부채 증가와 부동산시장에 미치는 영향을 감안한 조치였다. 하지만 이로 인해 실수요자들이 받는 혜택은 그다지 크지 않을 것이란 지적이 잇따랐다. LTV 우대폭을 늘려준다 하더라도 대출 가능한 최대 금액을 4억원으로 제한했기 때문에 실제로 빌릴 수 있는 금액은 LTV 한도보다 줄어들 수 있기 때문이다.

단 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우는 생애최초 주택구매자가 아니다. 따라서 이번 LTV 완화 대상이 아니며, 현행 무주택자 대상 서민·실수요자 LTV 우대는 적용받을 수 있다. 현행 무주택 대상 서민·실수요자 LTV 우대제도는 부부합산소득 9000만원·주택가격 9억원 이하인 경우, LTV 50~60%까지 적용해준다. 단 투기지역에서는 대출한도가 4억원으로 제한된다.

생애최초 LTV 80% 적용 등 이번 대출규제 정상화 방안은 은행 등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행된다. 원칙적으로 시행일인 3분기 이후 신규대출 신청분 부터 적용되나, 차주 보호를 위해 일부 예외를 두기로 했다.

금융위원회는 "LTV 80%의 경우, 규제시행일 이전 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용 가능하다"며 "예컨데 7월중 대출을 처음 신청했으나, 규제시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우, 완화된 규제인 LTV 80%가 적용된다"고 설명했다.

개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우엔 생애최초 주택구매로 간주한다.

금융위는 1주택자·다주택자에 대한 LTV 정상화는 DSR(총부채원리금상환비율) 안착, 가계부채·부동산 시장 상황 등을 봐가며 추진한다는 방침이다.

7월부터 신용대출 연소득 제한 풀린다…긴급생계대출은 1.5억까지 DSR 제외

이번 방안에 따라 신용대출 연소득 범위 내 제한을 폐지하고, 소득 수준을 넘는 과도한 대출은 차주단위DSR로 일원화해 관리된다. 예컨데 연소득이 1억원인 근로자가 연 5% 금리로 5년간 신용대출을 신청할 경우, 현재는 DSR 25% 수준인 1억원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 연소득의 1.6배 수준인 1억6000만원까지 받을 수 있게 되는 것이다.

아울러 DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출 한도는 1억5000만원으로 확대하기로 했다.

현재 긴급생계용도 주담대의 경우, 개별 대출기관의 여신심사위원회의 승인에 따라 1억원 한도로 DSR 적용에서 제외가 가능하다. 그러나 앞으로는 배제되는 긴급생계용도 주담대 한도가 1억50000만원으로 늘어난다.

정부가 생애 첫 주택구매자 등을 대상으로 대출규제를 풀어주기로 했지만, 금리가 고공행진 하는 현 상황에서는 '무용지물'이라는 한숨 섞인 목소리가 나오고 있다.

대출규제 풀면 뭐하나…금리 급등에 서민들 '탄식'

지난해 꽁꽁 걸어잠갔던 대출문이 일부 풀렸지만, 시장의 반응은 '시큰둥'하다. 정작 실수요자들은 가파른 금리인상에 이자부담이 급격하게 늘어나면서 아무리 규제가 풀린다 해도 대출을 받기가 어렵다는 한숨섞인 목소리가 나오고 있다.

특히 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 연방공개시장위원회(FOMC)에서 정책금리를 0.75%포인트 인상하는 '자이언트 스텝'을 단행하며, 미국의 기준금리 상단은 연 1.75%로 한국의 기준금리와 같은 수준이 됐다. 이런 가운데 Fed는 추가 금리 인상도 시사, 우리나라와의 금리 역전은 시간문제라는 분석이 나오고 있다.

한미 간 금리가 역전돼 외국 자본이 해외로 유출될 가능성이 높아짐에 따라, 한은 역시 7월 기준금리를 한번에 0.5%포인트 인상하는 '빅스텝'에 나설 가능성이 높아졌다. 이 경우 우리나라의 기준금리는 2.25%로 단숨에 뛰어오른다.

이 경우 서민들이 감당해야 하는 이자 부담이 크게 늘고, 개인의 DSR 비율 역시 올라가 받을 수 있는 대출 한도가 쪼그라들게 된다.

예컨대 30년 만기 연 5% 금리로 주담대(원리금 균등 상환 방식)를 3억원을 받은 경우 월 상환액은 161만원이지만, 연 6%로 오르면 월 상환액은 179만원으로 18만원 늘어난다. 연간으로 이자 부담이 216만원 정도가 늘어나는 것이다.

현대경제연구원에 따르면 지난해 기준으로 대출금리가 2%포인트 오르게 되면 가계의 연간 평균 이자 비용은 329만원에서 489만원으로 160만원 늘고, DSR은 32.4%에서 35.1%로 2.7%포인트 오를 것으로 추산했다.

특히 저소득층은 이자비용이 적은 수준임에도 낮은 소득수준으로 인해 대출금리 2%포인트 상승시 DSR이 약 3.8%포인트 올라 타 소득계층 대비 가장 큰 증가폭을 경험하는 것으로 나타났다.

자영업자 가구 역시 대출금리 2%포인트 상승시 연간 평균 이자비용이 약 210만원 증가하고, DSR은 약 3.4%포인트 상승해 상환부담이 크게 증가하고 재무건전성도 악화하는 것으로 나타났다. 연령대별로는 대출금리 2%p 상승시 청년층 가구의 DSR이 2.9%포인트 올리 임계치(40%)에 가까워지는 등 재무건전성이 악화하는 것으로 분석됐다.

이미 주택담보대출 고정(혼합형) 금리는 글로벌 금융위기 이후 처음으로 연 7%를 돌파했다.

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