[비욘드포스트 김민혁 기자] 부동산 매매계약 체결 이후 일방 당사자가 계약 해지를 통보하는 사례가 종종 발생하지만, 단순한 변심이나 시세 변동만으로 계약을 일방적으로 종료하는 것은 민법상 허용되지 않는다. 특히 부동산 거래는 고액 자산이 오가는 계약인 만큼, 해제·해지에 대한 요건과 절차가 엄격하게 적용되며, 일방적인 해지는 계약금 몰수, 배액배상, 위약금 또는 손해배상 청구로 이어질 수 있다.

민법 제565조는 계약금이 오간 경우, 중도금 지급 전까지 계약금 제공자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 사유와 무관하게 행사 가능한 ‘계약금 해제권’이지만, 중도금 지급 이후에는 적용되지 않으며, 이후 계약을 해제하려면 상대방의 귀책사유나 정당한 해제 사유가 있어야 한다.

실제 분쟁에서는 계약서의 특약 조항, 해제 통보 시점, 각 당사자의 이행 여부가 주요 쟁점이 된다. 예를 들어, 매수인이 중도금을 기한 내 지급하지 않았고 그에 대해 정당한 사유가 없다면 매도인은 계약 해제를 주장할 수 있고, 계약금은 몰수된다. 반대로 매도인이 하자 사실을 은폐했거나 계약상 조건을 이행하지 않은 경우, 매수인 측이 해제를 청구하고 손해배상을 청구할 수 있다.

법원은 ▲ 계약 해제 시점의 적절성 ▲ 계약 이행 태도 ▲ 계약서 내 특약 유무와 그 해석 ▲ 해지 사유의 정당성 등을 기준으로 해제의 유효 여부를 판단한다. 시세 하락이나 심리적 부담처럼 계약과 무관한 사유는 해제 사유로 인정되지 않으며, 오히려 계약 위반 책임으로 판단될 수 있다.

계약서에 위약금 조항이 명시되어 있다면 실손해 여부와 관계없이 해당 금액이 적용될 수 있으며, 추가적으로 중개수수료, 세금, 이자 손실 등 실손해에 대한 청구도 가능하다. 따라서 계약 해제를 고려하는 경우, 법적 요건을 사전에 검토하고 불필요한 법적 분쟁을 예방하기 위한 대응 전략이 필요하다.

법무법인 성지파트너스 강천규 대표변호사는 “부동산 계약 해지는 법적 요건이 명확히 충족되지 않으면 상대방의 손해에 대해 책임을 져야 할 수 있습니다. 계약 전후로 특약 조항이나 상대방의 이행 상태 등을 꼼꼼히 확인하고, 해제 여부는 반드시 법률 자문을 거쳐 결정하는 것이 안전합니다.”라고 설명했다.

부동산 거래에서 계약은 단순한 약속이 아니라 법적 구속력을 갖는 행위이며, 그 해제는 정당한 사유와 절차를 충족할 때에만 유효하다. 사소한 판단 착오가 곧바로 손해로 이어질 수 있는 만큼, 해지나 해제를 결정하기 전에는 반드시 법률적 검토가 선행되어야 한다.

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