원도심과 동시에 신속하게 추진해야 주거난과 특혜문제 ,해결,여야가 공동으로 1기신도시와 원도심 재정비 특별법 발의해 꼼꼼한 계획으로 사업 진행 가장 바람직한 정책이라고 전문가들 입 모아,'1기 신도시 범재건축연합회' 발족하고 본격적인 활동 시작
주민들로부터 ‘공약 파기’라는 반발이 확산할 조짐을 보이고 있다.
1기 신도시 주민들이 빠른 재정비 사업 추진을 위해 '1기 신도시 범재건축연합회'를 발족하고 본격적인 활동을 시작했다.
30일 정비업계에 따르면 성남 분당·고양 일산·안양 평촌·군포 산본 등 1기 신도시 5곳 중 4개 지역의 대표들은 지난 29일 회의를 열어 범재건축연합회를 공식 발족했다. 부천 중동의 재건축연합체도 추후 합류할 것으로 알려졌다.
초대 회장은 최우식 분당재건축연합회 회장이, 초대 부회장은 정은수 일산재건축연합회 부회장이 맡기로 결정됐다.
범재건축연합회는 내달 1일 서울 용산구 대통령실청사와 국회 국토교통위원회, 국토교통부 세종청사를 차례로 방문해 8400명의 서명서를 전달할 예정이다.
이들은 1기 신도시 재건축 마스터플랜 기간 단축, 안전진단 전면 폐지, 신속한 인·허가, 분양가상한제·재건축초과이익환수제 폐지 등을 요구할 것으로 알려젔다.
또한 오는 10월에는 1기 신도시 재건축을 촉구하는 결의대회를 가질 예정이다.
국토교통부는 1기 신도시 재정비를 위한 연구용역을 다음 달 발주한다. 이어 원희룡 국토부 장관이 다음달 8일 허가권과 안전진단 권한을 쥐고 있는 해당 5개시 시장과 간담회를 통해 가급적 빠른 시일내에 청사진을 제시하겠다고 밝혔다.
◇ 1기신도시 추진주체와 거주민들 개발방식과 용적률 의견 달라 걸림돌 작용
정부는 2024년 이내에 마스터플랜을 마련하기로 했다. 이는 과거 용산정비창(50개월), 3기 신도시 개발(36개월)에 비하면 그리 늦은 것이 아니다. 신도시 전문가들이 이같은 주체별 의견을 조정하는 데만 6개월 이상의 기간이 소요될 것이라고 진단하고 있다.(본보 ‘1기 신도시 늘어나는 물량 무주택자와 주거취약계층 신혼부부에게 할당해야’, 김동연 원희룡 1기신도시 정비 청사진 제시 시점놓고 기싸음 가열‘ 기사 참조)
1기 신도시 재정비는 과거 도시개발 프로젝트와는 완전히 양상이 다르다.
재정비기간동안 거주민들의 이주대책과 의견 조정이 그리 간단한 일이 아니라는 것이다.
본보가 10일 전 해당지역 주민들과 신도시 전문가들을 상대로 취재한 결과 이같은 변수와 과제가 도출됐다.
지금까지 신도시 개발이 대부분 국유지나 토지 수용을 통해 확보한 빈 땅에 집을 짓기만 하면 됐다. 그러나 1기 신도시 재정비는 집을 짓기에 앞서 여론수렴을 거친 제각각의 선호도를 조정하고 개발 순서와 이주 대책을 고려해야 한다.
국토부와 경기도 해당자치단체가 이같은 변수와 걸림돌을 간과하고 있어 이 문제를 해결하고 사업에 들어가야한다.
1기 신도시 재정비는 한국 도시개발사에 중대한 기로에 서있다.
계획 수립 단계부터 실제 재정비까지 상당한 복병과 걸림돌이 여기저기에 놓여있다. 이 사업이 성공하려면 이같은 복병을 공청회와 간담회등 여론수렴을 거친 뒤 청사진이 제시돼야 한다는 것이다.
◇ 1기 신도시 주민 83.8% “재건축 등 재정비 필요”... 경기연구원 조사
경기도내 1기 신도시 주민 10명 중 8명이상이 아파트의 재건축·리모델링 등 재정비가 필요하다고 생각하는 것으로 나타났다.
신도시 거주주민들은 재건축때 용적률은 300% 이하, 층수는 21~30층을 선호했다.
경기연구원은 최근 도내 1기 신도시인 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 주민 500세대 대상 설문조사 결과 이같은 선도도가 나왔다.
‘경기도민은 새로운 1기 신도시를 기대한다’ 라는 경기연구원 보고서에 따르면 조사에서 응답자의 83.8%가 ‘거주 아파트의 재정비가 필요하다’고 답했다. 신도시별로는 중동 88.6%, 산본 86.7%, 일산 84.1%, 평촌 83.8%, 분당 80.4% 등의 순이었다.
선호하는 재정비 사업 방식은 재건축(48.4%)이 리모델링(35.1%)과 유지보수·관리(16.5%)보다 높게 나왔다.
다만 ▲일산, 재건축 46.3%·리모델링 36.8% ▲산본, 재건축 35.4%·리모델링 44.6% ▲중동, 재건축 38.7%·리모델링 43.5% ▲분당, 재건축 51.9%·리모델링 29.6% ▲평촌은 재건축 67.7%·리모델링 25.8% 등 신도시별 사업 방식 선호도 분포는 차이를 보였다.
선호 이유로 재건축은 자유로운 평면·단지설계(61.6%)와 구조적 안정성 확보(51.7%)를, 리모델링은 사업 기간 단축(72.1%)과 비용 절감·친환경적(71.4%)을 주로 꼽았다.
적절한 시행 시기로는 5년 이내가 62.8%로 가장 많았다. 5~10년 이내는 26.4%, 10년 초과는 10.8%로 조사됐다.
사업비 부담 의향에는 72.8%가 동의했으며, 적절하다고 생각하는 추가 부담금은 평균 1억2800만원 이었다.
재건축 시 용적률로는 300% 이하가 47.8%, 층수는 21~30층이 56.2%로 선호도가 가장 높았다.
단지 간 통합 정비(80.3%), 정부의 지원(86.7%),순환형 개발과 재건축 시기 조정 등 주거 안정 대책(80.8%)에도 상당수 동의했다.
현 거주 상태에 대해서는 19.4%만이 세대 내 환경에 만족했다. 가장 큰 불만족 요소는 주차장(64.2%)과 상하수도 부식(55.0%)을 들었다.
거주 단지의 만족도는 26.0%에 머물렀는데, 소음·진동(64.8%),단열·방풍(48.6%),누수·곰팡이(45.0%)를 꼽았다.
◇“여야와 국토부, 경기도 해당자치단체 거주주민이 머리맞대 추진해야”
정부는 5개 신도시별로 전담팀을 만들고 ‘마스터플래너(MP)’를 지정해 도시 맞춤형으로 재정비 계획을 세운다는 방침이다. 도시계획 전문가인 MP는 신도시 재정비의 골격을 세우는 건 물론 주민과의 소통으로 진행한다는 복안이다.
국토부에 따르면 1기 신도시 내 아파트는 29만2000가구다.
29만 가구를 동시에 개발하기란 쉽지않다. 입주 시기가 1991~93년으로 비슷하다 보니 정비 순서를 두고 지역 간 합의도출이 그리 쉽지 않은 모양새다.
같은 신도시 내에서도 단지별로 용적률이 다르다는 점도 복병이다. 용적률은 재건축의 사업성을 좌우하는 핵심 변수인 동시에 주거 환경과도 밀접한 관련이 있다. 분당 아파트(9만7600가구)의 평균 용적률은 184%지만 분당구 야탑동 매화마을 주공3, 4단지 용적률은 각각 101%, 133%에 그치고 있다.
같은 야탑동 매화마을 공무원2단지와 장미마을 현대아파트 용적률은 각각 200%, 214%나 된다. 단지별로 사업성이 다르다 보니 원하는 용적률과 개발 방식을 두고 이견이 나올 수 밖에 없다.
국토부는 1기 신도시 특별법을 통해 용적률을 법적 상한인 300%까지 허용하고 역세권 등 일부 지역은 종상향을 통해 최대 500%까지 지을 수 있도록 하는 방안을 추진한다.
여기에는 특정 단지의 용적률이 지나치게 높으면 인접 단지의 일조권 침해나 교통체증 심화 등 주거 환경이 악화될 가능성도 염두해야 한다.
정부는 1기 신도시 재정비를 위해 각종 기반시설과 광역교통 등을 포함해 ‘도시 재창조’ 수준으로 종합계획을 수립하기로 했다.
전문가들 사이에서도 도시 재창조 수준의 계획 수립이 필요한지를 두고 의견이 엇갈린다.
철거 단계에서는 현재 1기 신도시에 사는 주민들의 이주 대책이 가장 큰 관건으로 등장하고 있다.
정비업계에서는 1기 신도시를 순차적으로 개발할 경우 철거에만 3년 안팎이 걸릴 것으로 전망하고 있다. 문제는 29만 가구 이상의 대규모 인원이 정비 기간 전월세로 거주할 주택이 충분하지 않을 수 있다.
국토부는 2020년대 중반에 입주하는 3기 신도시를 배후단지로 활용한다는 구상이다.
그러나 이미 상당 물량이 사전청약으로 입주자가 예정된 상태일 가능성이 크다.
여기에다 늘어나는 물량중 상당 분량을 무주택자와 주거취약계층 신혼부부에게 할당해야 아파트 값을 안정시킬 수 있다는 정의당등 야당과 민변단체의 논리도 무시할 수 없는 상황이다.
김동연 경기도지사는 지난주 분당신도시 여론수렴 과정에서 이 같은 수도권 아파트의 공급물량을 충족시키려면 1기 신도시의 5배 가량에 달하는 원도심도 재정비하겠다고 밝혔다.
1기신도시 재정비 특혜논란을 없애고 공급을 늘려 주거안정을 꾀하겠다는 복안이다.
원장관과 김지사의 1기 신도시 정비 청사진 발표시기를 놓고 기싸움이 거듭되고 있다..
이 사업을 신속하고 효율적으로 추진하려면 여야와 국토부, 경기도, 해당자치단체가 머리를 맞대야 한다. 머리를 맞대도 4년내에 착공하기도 힘든 상황이다. 철거에만 3년이 걸린다는 것이 전문가들의 지적이다. 여야가 공동으로 1기신도시와 원도심 재정비 특별법을 발의해 꼼꼼한 계획으로 사업을 진행하는 것이 가장 바람직한 정책이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.
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