![금리 인상 등 여파로 9월 전국 주택 매매, 전셋값이 13년 8개월 만에 가장 많이 하락했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 주택가격은 전월대비 0.49% 하락했다. 이는 2009년 1월 0.55% 이후 가장 큰 폭으로 하락한 수준이다. 사진은 서울 송파구의 부동산 업체가 밀집한 상가 모습. [뉴시스]](https://cgeimage.commutil.kr/phpwas/restmb_allidxmake.php?pp=002&idx=3&simg=20221031162608056443891d139ac492541784.jpg&nmt=30)
① 우선 주택 매매가격이 하락폭을 키우고 있다. 7월에는 전월대비 –0.08%에서 8월 –0.29%, 9월 –0.49%를 기록했다.
금리 인상과 매물 적체 영향으로 가격이 하향 조정되면서 주택 매매가격이 하락세를 지속하는 가운데 추가 금리인상 우려에다 매물 적체 심화로 하락세가 장기화할 조짐이다.
특히 고평가 우려가 높았던 아파트는 급매 거래가 증가하면서 하락폭이 확대됐다. 8월 –0.51%, 9월 –0.78%다. 연립주택은 같은 기간 –0.06%, -0.15%, 단독주택은 0.19%, 0.10%다.
이자 부담으로 신규 전세수요가 감소하고 입주물량이 증가한 영향으로 전세가격은 하락세를 이어가고 있으며 전세의 월세화로 월세가격은 상승세를 유지하고 있다.
② 가계 부채 부담은 매매거래 감소와 낙찰가율 하락으로 이어져 가격 하락폭 확대에 영향을 주고 있다.
이는 주택담보대출과 전세자금대출 증가 규모가 축소된 데서 알 수 있다. 은행 주담대와 전세자금대출은 7월 2조원, 1조1000억원에서 8월 1조6000억원, 9000만원, 9월 9000만원, 6000만원 증가로 규모가 줄고 있다.
부채 부담 감경을 위해 급매물이 증가하나 매수자는 저가 매수 시기를 기다리며 일부 급매물만 거래하는 상황으로 거래량은 감소하고 가격 하락폭은 확대하고 있다. 매매거래량(만호, 주택/아파트) : 5.0/2.8('22.6월) → 4.0/2.2(7월) → 3.6/2.0(8월)
가격 전망이 반영되는 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가격)은 가격 하락 우려에 100%를 하회하고 있으며 이는 시장 내 매수심리 위축에 영향을 주고 있다. 아파트 낙찰가율(%, 서울/경기) : 91.8/89.7('22.7월) → 92.3/82.4(8월) → 84.0/79.4(9월)
③ 조달비용 급등으로 인한 부동산PF 시장 경색은 민간부문 공급을 위축시키고 있다. 부동산 경기 둔화, 조달비용 급등은 레고랜드PF 디폴트, 둔촌주공 ABCP(PF차환 목적) 발행 실패 등 자금 경색을 야기해 부동산PF 부실화 우려가 급증했다.
다만, 둔촌주공은 채안펀드로 자금 조달하여 PF(7,000억원 규모) 차환에 성공했다. 롯데건설은 연내 만기 도래하는 PF 상환과 정비사업에서 발생한 우발채무에 대응하고자 2천억원 유상증자 후 롯데케미칼로부터 5천억원을 차입했다.
2023년 상반기까지 건설사 등이 신용보강(매입보장)한 ABSTB/ABCP의 만기도래액은 약 90조원으로, 자금 경색이 장기화될 경우 민간 부문 공급이 위축될 우려가 있다.
④ 정부는 주택가격 경착륙 우려에 무주택자·1주택자 대상 대출규제 완화를 발표(10월27일)했다. 규제지역 내 무주택자·1주택자는 주택가격과 무관하게 LTV가 50%로 단일화하고, 투기·투기과열지구 내 무주택자·1주택자는 15억원 초과 아파트의 주담대를 허용했다.
또 변동금리 또는 준고정금리 주담대를 보유한 실수요자는 대환용 안심전환대출을 신규 공급받을 수 있으며 신청자격 또한 완화했다.
하나금융경영연구소 하서진 수석연구원은 ‘부동산: 뚜렷해지는 침체 전조증상’ 보고서에서 “시장 연착륙을 위한 규제 완화가 추가될 가능성이 높으나(수도권 내 규제지역 해제 등) 차주별 DSR 규제와 고금리 상황은 유지되고 있어 매매거래량 증가는 제한적으로 나타나고 가격 하락세는 이어질 전망”이라고 밝혔다.
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