법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 11일 "제소전화해는 어느 한쪽을 위한 제도가 아니라 양쪽 당사자가 합의한 내용을 법원이 확인해 조서로 남기는 절차"라며 "조서가 작성된 뒤에는 내용을 다투기가 매우 어렵기 때문에 임차인은 화해조항을 임대차계약서와 대조한 뒤 응해야 한다"고 말했다.
제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자가 합의한 내용을 법원의 화해조서로 남기는 절차다. 민사소송법 제385조는 민사상 다툼이 있는 당사자가 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 화해를 신청할 수 있도록 규정한다.
상가 임대차에서는 임대인이 신청하고 임차인이 상대방으로 참여하는 형태가 주로 사용된다. 계약 종료나 차임 연체 등이 발생하면 건물을 인도한다는 내용을 사전에 화해조항으로 정하는 방식이다.
따라서 임차인은 화해기일에 출석하기 전에 조항 전문을 받아 임대차계약서와 비교할 필요가 있다. 계약서에 없던 의무가 추가됐는지도 살펴봐야 한다. 계약갱신요구권 등 법에서 정한 권리를 제한하는 문구가 있는지도 확인 대상이다.
차임 연체 기준도 살펴볼 부분이다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정한다. 이보다 임차인에게 불리한 조건이 화해조항에 포함돼 있는지 확인해야 한다.
대리인 선임에도 제한이 있다. 민사소송법은 제소전화해를 위한 대리인을 선임할 권리를 상대방에게 위임하지 못하도록 정하고 있다. 임대인 측이 임차인을 대신해 대리인 선임까지 처리할 수 없다는 의미다. 법원은 필요하면 대리권 확인을 위해 당사자 본인의 출석을 명할 수도 있다.
제소전화해가 항상 임차인에게 불리한 것은 아니다. 명도 시기와 원상회복 범위, 보증금 반환 조건 등을 구체적으로 정하면 계약 종료 후 발생할 수 있는 분쟁의 범위를 줄일 수 있다. 다만 기존 계약에 없던 의무가 추가되거나 법에서 보장한 권리를 제한하는 조항이 포함됐다면 화해 성립 전에 내용을 확인할 필요가 있다.
엄 변호사는 "임차인이 확인할 것은 화해조항이 임대차계약서와 일치하는지, 계약서에 없는 의무가 새로 들어가 있지 않은지, 법이 보장하는 권리를 제한하는 내용이 없는지 등 세 가지"라며 "이해되지 않는 조항은 그냥 넘기지 말고 의미를 확인한 뒤 응해야 한다"고 말했다.
이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr
