법도종합법률사무소는 임대차 만기 후 임차인이 주택이나 점포를 계속 점유하는 사례가 적지 않다며, 임대인은 갱신 거절 통지 시점과 점유 회복 절차를 먼저 확인해야 한다고 지난 1일 밝혔다.
명도소송은 차임 연체 때만 제기하는 절차가 아니다. 임대차가 정상적으로 끝났는데도 임차인이 나가지 않는 경우에도 문제가 된다. 이때 임대인은 부동산 인도만 요구하지 않는 경우가 많다. 만기 이후 점유 기간에 대한 부당이득반환이나 임료 상당 손해배상 청구가 함께 붙는다.
분쟁의 출발점은 갱신 거절 통지다. 임대인이 법에서 정한 기간 안에 갱신 거절 의사를 임차인에게 알려야 계약 종료를 주장할 수 있다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 임대인의 갱신 거절 통지가 일정 기간 안에 이뤄져야 효력이 인정되는 구조다. 이 시점을 놓치면 묵시적 갱신이 문제 될 수 있다.
법도종합법률사무소가 소개한 사례도 같은 흐름이다. 서울 시내 소형 상가를 임대한 F씨는 2년짜리 임대차계약 만기를 앞두고 임차인 G씨에게 갱신 거절 의사를 내용증명으로 통보했다. 그러나 G씨는 만기 뒤에도 점포를 계속 사용했다. 임료에 해당하는 금액도 입금하지 않았다. F씨는 명도소송과 함께 부당이득반환을 청구했다. 법원은 만기 이후 점유를 무단 점유로 판단하고 점포 인도와 임료 상당액 지급을 명했다.
계약이 적법하게 끝나면 임차인은 점유를 임대인에게 돌려줘야 한다. 임차인이 계속 점유하면 임대인은 부동산 인도와 만기 이후 기간의 부당이득반환을 청구할 수 있다. 손해배상 청구로 다투는 경우도 있다. 무단 점유 기간의 금액은 통상 기존 임대차계약상 차임을 기준으로 산정되는 경우가 많다.
점유이전금지가처분도 함께 검토할 수 있다. 임차인이 점포를 제3자에게 다시 빌려주거나 영업 주체를 가족 명의로 바꾸면 문제가 복잡해진다. 임대인이 명도 판결을 받아도 실제 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 할 수 있다. 가처분은 이런 위험을 줄이기 위한 장치다.
엄 변호사는 "만기 후 무단 점유 사안에서는 갱신 거절 의사를 언제 어떤 방식으로 도달시켰는지, 임차인이 만기 이후 점유를 어떻게 유지하고 있는지, 만기 이후 임대료가 지급됐는지를 시계열로 정리하는 것이 출발점"이라고 말했다.
이어 "임차인이 잠적했거나 서류 수령을 피할 가능성이 큰 사안이라면 내용증명에만 매달리기보다 명도소장을 제기해 송달을 시도하고, 도달이 어려우면 공시송달로 절차를 진행하는 것도 실무상 가능하다"고 설명했다.
이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr
