하지만 전세보증금반환청구소송을 하더라도 대항력을 갖추고 유지되는지에 따라 대응방법이나 결과는 상당한 차이가 발생하기 때문에 그에 대해 꼭 살펴보고 진행을 할 필요가 있다.
우선 대항력취득을 하려면 전세 등기를 하는 방법이 아니면 점유(이사 등)+주민등록(이전신고)을 해야 하고 점유·전입신고를 통해 취득하는 경우에는 둘 다 완료한 다음 날짜부터 발생하게 된다.
그런데 전세보증금반환과 관련해서 대항력이 중요한 이유는 자신이나 타인에 의해 소송이 제기된 후 혹은 집을 담보로 잡고 있는 타인에 의해서 집이 경매되는 경우에 대항력을 취득하지 않은 상태라거나 그것이 유지되지 않는 상태라면 경매 시작과 동시에 자신의 전세권을 소멸이 되어 버리기 때문이다.
법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “안정적인 전세보증금반환을 위해서는 대항력 유지 여부가 아주 중요한데 등기부 등본을 보면 알 수 있으며, 자신이 대항력취득을 하게 된 날짜보다 앞서서 다른 누군가가 근저당권·저당권·담보가등기·압류·가압류·경매개시등기·전세등기(배당요구를 하는 자만)를 해놓은 상태에서, 경매 실시가 될 때까지 말소되지 않고 단 하나라도 남아있다면 경매 시작과 함께 자신의 전세권은 소멸된다”고 전했다.
반대로 현재 타인의 그러한 권리가 등기되어 있지 않거나 경매 시작 전까지 말소가 된다면 비록 경매 실시가 된다고 하더라도 전액에 해당하는 전세보증금반환을 받을 때까지는 계속해서 전세권을 주장하며 거주까지 할 수도 있다.
따라서 가능하면 애초 계약을 할 때 등기부 등본을 잘 확인하고 타인의 그러한 권리가 남아있다면 위험할 수 있기 때문에 계약을 피하는 것이 좋다.
혹시라도 이미 계약한 상태에서 전세보증금반환이 이뤄지지 않고 있는 상황이라면 다소 어려운 이야기이기는 하지만 건물의 낙찰예정금액과 선순위 우선변제권자의 존재와 그들의 피담보채권액, 허위의 담보권자나 임차인의 존재여부 등을 미리 잘 파악해 보아야 한다.
추가로 직접 낙찰을 받는다거나 그러한 등기된 권리를 가진 자들의 피담보채권을 대신 변제하고 전세권을 유지시키는 등의 전략을 세워 법률적으로 대응할 필요도 있다.
한경아 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr
