그런데, 최근 대통령직인수위원회는 이 ‘임대차 3법’의 부작용을 내세우며 축소 또는 폐지하겠다고 공언하자 여야 정치적 쟁점으로 급격히 부상하고 있다. 또, 오는 8월 ‘임대차 3법’이 시행 2년을 맞이하면서 전셋값이 들썩일 가능성이 있다는 의견을 제기하는 전문가들도 있어 많은 사람들의 귀추가 주목되고 있다.
왜 ‘임대차 3법’이 시행된 지 2년이 지나는 시점인 오는 8월 부동산 시장이 요동칠 수 있다는 분석이 나오는 것일까? 계약갱신청구권과 전월세상한제를 이해하면 그 이유를 알 수 있다.
계약갱신청구권이란 임차인이 임대인에게 임대차계약을 1차례 더 연장할 것을 요구할 수 있는 권리로서, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절하지 못하게 함으로써 세입자가 주거의 안정을 보호받을 수 있는 기간(2년)을 2년 더 연장하여 최대 4년까지 보호해주자는 것이 개정 취지이다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 기존의 임대차계약, 예를 들어 5억원의 아파트 전세계약의 경우 전세금을 기존보다 최대 5%에 한해서 최대 5억2천5백만원까지 올려받을 수 있는 것으로 지금처럼 하루가 다르게 아파트 가격이 천정부지로 오르고 있는 시기에는 임대인에게 절대적으로 불리하다고 볼 수 있다.
따라서 임대차 3법이 시행되어 계약갱신청구권을 행사한지 2년이 지나게 되는 오는 8월부터는 더 이상 임차인은 지금의 주거가 마음에 들어 계속 살고 싶더라도 전세계약 연장이 보장되지 않고 임대인은 기존의 임차인에게 더 많은 전세금을 요구하거나 시세에 맞는 전세금을 제시하는 새로운 임차인을 맞이할 수 있는 것이다.
이러한 상황 속에서 향후 명도소송이 급증할 것은 불보듯 뻔하다. 법률사무소 안목의 문윤식 부동산전문변호사는 “임대차 3법이 개정됨에 따라 임대인과 임차인 간의 분쟁이 빈번히 발생되고 있다. 특히, 계약갱신청구권과 관련하여 분쟁이 생기는 경우가 많은데, 이때의 관건은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하였는지, 임대인이 실거주 등을 이유로 계약갱신거절 통보를 명확히 하였는지 등으로 향후 분쟁의 소지가 있는 경우 미리 내용증명을 보내는 등 추후 다툼시 자신에게 유리한 부분을 입증할 수 있도록 할 필요가 있다.”라고 전한다.
명도소송의 경우 최소 수개월에서 길게는 1년 이상의 기간이 소요되며, 그 기간 동안 임차인이 집을 비워주지 않은 상태에서 진행되는 경우도 다반사이므로 분쟁의 소지가 보이는 시점에 부동산전문변호사의 조언을 받아 신속히 문제를 해결할 방법은 없는지 모색할 필요가 있겠다.
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