법률사무소 강인 이규호 대표변호사는 “최근 부동산 전세 사기가 확산되면서 이러한 조새 채권 압류 절차에 대한 문제가 수면 위로 떠오르고 있다”며 “조세액을 확인할 수 없으니 부동산이 압류되어도 권리 관계를 파악하기 어려워 세입자의 보증금 반환 가능성이 모호해지고, 전세 사기를 당한 후 피해가 더욱 커질 수 밖에 없기 때문”이라고 설명한다.
실제로 집주인이 세금을 체납하여 전세권자가 보증금을 반환 받지 못하는 전세 사기 유형이 새롭게 떠오르고 있다. 부동산 소유권자가 조세를 체납한 사실을 숨기고 세입자와 전세 계약을 체결한 후에 문제가 생겨 부동산 경매로 넘어갈 수 있는데, 조세 채권 배당금이 세입자 보증금보다 우선적으로 배당되기 때문이다. 즉 전세권자는 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것이다.
이규호 수원부동산변호사는 “부동산 직거래에서 집주인 행세를 하여 임차 보증금을 가로채는 사례, 부동산 중개인이 전세금을 빼돌리는 사례 등 전세 사기는 다양한 유형으로 이루어지는데, 최근에는 깡통 전세 사기 피해가 늘어나고 있다”며 주의를 당부한다.
깡통전세는 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금이 집값에 육박하는 경우를 말한다. 주택 담보 대출 금액과 전세금을 더한 금액이 집값의 70퍼센트 이상인 경우 깡통 전세로 볼 수 있다. 집값이 떨어지고 부동산이 경매로 넘어가면 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있다.
이규호 변호사는 “집주인의 세금 미납, 집값 하락, 부동산 정책 변화에 따른 부동산 시세 변동, 부동산 중개인의 의무 위반 등 여러 이유로 전세 사기가 발생할 수 있다”며 “전세 사기 유형을 잘 알고, 계약 전에 충분한 조치를 취하는 것이 우선해야 할 일”이라고 설명한다.
이규호 변호사는 “우선 임대차 계약 체결 전에는 임대인 세금 체납 정보, 권리 관계를 확인해야 한다”며 “집주인, 중개인에게 묻고 미납국세 열람제도도 활용해 볼 수 있다”고 설명한다.
등기부등본 확인도 필수 사항. 근저당 금액을 확인하고, 근저당 금액이 매매가의 20% 이상이라면 부동산 계약을 피하는 것이 좋다. 계약서를 체결하기 전에는 부동산 중개인에게 충분한 설명을 듣고, 고지 의무를 위반한 부분은 없는지, 알아야 할 사항은 모두 파악했는지 확인해야 할 것이다.
이규호 변호사는 ‘전세보증보험’을 가입할 것을 조언한다. 전세보증보험은 집주인이 세입자의 전·월세 보증금을 돌려주지 않으면 주택도시보증공사나 SGI서울보증이 그 금액을 보전해주는 상품이다. 지난해부터 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐다.
이규호 변호사는 “다만 유의할 점은 전세보증금 제한이 있다는 점, 전세보증금반환보증보험으로 보증금을 반환 받으려면 ‘확정 일자, 전입 신고, 점유’ 세 가지 조건을 유지해야 한다는 점”이라고 말한다. 이어 “전세보증보험에 가입하면 보증금을 돌려받을 수 있으나, 조건을 유지하지 못하면 깡통 전세 피해를 그대로 감수해야 할 수 있다”고 강조한다.
계약 전후 보증금을 지키기 위한 대비를 하지 못했거나 충분한 대비를 했음에도 피해가 발생했다면 전세보증금반환 청구 소송을 진행해야 할 것이다.
끝으로 이규호 변호사는 “전세 사기로 인한 피해가 늘어나는 요즘, 거래 전후 대처가 매우 중요하다”며 “전세 사기를 막기 위해 계약 전에 법률 자문을 받는 것도 현명한 방법”이라고 전했다.
한편 조언을 준 법률사무소 강인 이규호 변호사는 대한변호사협회 형사전문변호사로, 수원, 광교 지역을 중심으로 부동산, 형사, 가사, 민사 전반을 담당하고 있다. 특히 이규호 변호사가 대표로 있는 법률사무소 강인은 변호사 직접상담을 원칙으로 1사건 4인 변호사 담당, 전담 변호사팀을 운영하여 다수 성공 사례를 만들어가고 있다.
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