세입자가 겪을 수 있는 전세금 피해 유형은 크게 2가지로 나눌 수 있다. 사기에 의한 피해와 예상치 못한 상황으로 인한 피해다. 즉 사기의 경우 집주인이 세입자의 전세금을 가로챌 악의적인 의도로 피해 주는 것을 말하며, 돌발적인 상황은 집주인이 불법이나 악의적인 목적은 아니었으나 결과적으로 세입자의 전세금에 피해를 주는 상황을 말한다.
현행 법률이 완벽하게 임차인을 보호하지 못하기 때문에 임대차계약 체결은 반드시 소유자와 진행하고, 시세와 권리관계 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋으며, 계약 진행 시 △계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다. △집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환한다. △계약완료 후 집주인의 세금체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다. 등의 특약사항을 넣는 것 역시 도움이 된다.
만약 임대차 계약이 정당하게 종료되었음에도 불구하고 전세, 월세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이라면 ‘임차권등기명령’을 신청하는 것이 필요하다. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있어 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 임차권등기명령 제도를 활용하는 것이 좋다.
세입자가 법원의 집행명령에 따른 임차권등기를 마치면 대항력 순위 및 우선변제권을 유지하게 되므로 임차 주택에서 자유롭게 이사할 수 있다. 다만, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약 연장 의사가 없음을 알리고 전세보증금 반환을 청구한다는 의사표시를 명확하게 해야 한다.
이러한 방법으로도 전세보증금을 돌려주지 않아 소송을 제기할 경우, 진행 전 집주인의 재산 등에 가압류 신청을 하는 것이 도움이 된다. 이는 재판이 진행되는 동안 재산을 처분하거나, 승소를 하더라도 보증금을 받지 못하는 상황을 대비할 수 있기 때문이다.
대부분의 세입자들이 전세금 미반환으로 소송까지 가는 것을 부담스러워하는 경우가 많은데, 소송만큼 확실하게 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 없다. 또한 소송에서 승소를 하게 되면 지연이자, 소송비용 등을 집주인에게 청구할 수 있으므로 전세금반환소송을 진행해야 한다면 경험이 많은 부동산전문변호사의 조력을 구하기 바란다.
도움말 법무법인오현 황원용 부동산전문변호사
김신 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr
