신탁부동산은 등기상 명의가 신탁회사로 이전되면서, 임대인의 임대차계약 체결 권한이 신탁계약에 따라 제한되는 것이 일반적이다. 신탁사의 사전 동의 없이 체결된 임대차계약의 경우 임대인의 보증금 미환시 임대차부동산에 대한 임차인의 권리행사가 어려워, 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 전세사기 피해가 반복적으로 발생하고 있다.
해당 사건에서 법원은 공인중개사가 신탁등기라는 중요한 권리관계를 인지하고 있었거나 충분히 확인할 수 있었음에도 이를 임차인에게 명확히 설명하지 않은 점을 중대한 과실로 판단했다. 재판부는 “신탁등기 부동산은 일반 부동산과 거래 구조가 다르고, 임대차계약에 있어 보증금 회수가능성에 직접적인 영향을 미친다”며 “공인중개사는 단순한 계약 전달자가 아니라 거래 안전을 확보할 설명의무를 부담한다”고 밝혔다.
이에 따라 법원은 공인중개사가 손해배상 책임을 져야 한다고 판단해, 임차인에게 약 2천만 원대의 손해배상을 명령했다. 단순한 계약 분쟁을 넘어, 설명의무를 소홀히 한 중개 행위가 부동산 사기 행위처럼 평가될 수 있음을 분명히 한 판결로 해석된다.
전문가들은 최근 부동산 시장에서 담보신탁·개발신탁 등 신탁등기를 활용한 거래가 늘어나면서, 유사한 부동산사기 분쟁이 계속 발생할 가능성이 높다고 보고 있다. 등기부등본만 확인하고 계약을 체결할 경우, 신탁원부에 기재된 임대 제한, 신탁 종료 조건, 수탁자 변경 가능성 등을 놓치기 쉽다는 점에서 각별한 주의가 필요하다는 지적이다.
부동산사기 손해배상 사건을 다수 다뤄온 박현철 변호사는 “신탁부동산 거래에서 설명 없는 계약은 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높다”며 “계약 전 신탁원부를 확인하고, 계약 상대방이 실제 권리 행사 주체인지 점검하는 절차가 필수적”이라고 설명했다. 이어 “피해가 발생한 경우에도 임대인에 한정하지 않고, 중개 과정 전반에서 설명의무 위반 여부를 함께 검토하는 것이 실질적인 피해 회복에 중요하다”고 덧붙였다.
부동산 거래는 수천만 원에서 수억 원이 오가는 고액 계약인 만큼, 신탁등기 여부와 권리 구조에 대한 정확한 확인이 무엇보다 중요하다. 전문가들은 “시세보다 지나치게 저렴한 매물일수록 신탁관계나 담보 설정 여부를 면밀히 살펴야 한다”며, 중개인의 설명만을 믿고 계약을 체결할 경우 부동산사기 피해로 이어질 수 있다고 경고하고 있다.
도움말 법률사무소 스케일업 박현철 대표변호사
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