[비욘드포스트 강기성 기자] 16일 문재인 정부가 초강력 부동산 정책을 내놨다. 금융, 세제, 청약을 모두 망라한 종합대책이다. 시가 9억원이상 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 20%(현행 40%)로 축소하고, 15억원 초과 초고가 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지한다. 종합부동산 세율율 최대 0.8%포인트까지 인상해 다주택자들의 부담을 키우기로 했다.

기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등은 16일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 종합 대책’브리핑을 열고 이 같은 방안을 발표했다.

정부는 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’라는 3대 원칙을 세우고, 이 대책을 오는 17부터 시행한다.

◇ 9억초과 주택담보대출 LTV 추가 강화

우선 시간 9억원 초과주택에 대한 LTV(담보인정비율)을 추가로 강화하기로 했다. 현행 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 LTV는 40%를 적용하고 있다. 앞으로는 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주의 투지지역·투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하기로 했다.

9억원 이하 분에 대해서는 종전처럼 LTV 40%를 적용하고, 9억원 초과분에 대해서는 20%를 적용한다. 고가 아파트일수록 본인 자금 비율을 늘리겠다는 의도다

정부는 또 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 초고가 아파트에 대한 금융지원을 아예 없애는 것이다.

또 주택담보대출의 실수요 요건을 강화하기로 했다.

현재 규제지역 내 1주택 세대는 2년내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능했다.

앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역·투기과열지구에 1주택자가 주택을 구입시 1년 내 처분 및 전입 의무가 부여되고, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해서는 1년 내 전입의무가 부여된다.

갭투자 대응 방안의 경우. 정부는 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화하기로 했다. 기존에 9억원을 초과하는 주택을 살 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·HUG보증)만 제한됐으나, 앞으로는 사적 전세대출 보증인 서울보증보험도 제한할 수 있도록 협조 요청할 방침이다.

또 전세 대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 대출을 회수할 방침이다.

◇ 종합부동산세 세율 상한 조정

종합부동산세도 인상된다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표 대상별로 0.1%p~0.3%p인상하고 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%p~0.8%p 인상한다.

또 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한을 200%에서 300%로 올린다.

올해 평균 70% 미만으로 보고있는 공시가격 현실화율 제고에도 나선다. 내년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히 고가 주택등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 방침이다.

양도소득세도 실수요자들 중심으로 보완한다. 1세대 1주택자의 경우 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하기로 했다. 현행제도는 1세대 1주택자(실거래 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용하고 있다.

또 2년 미만 보유 주택에 대해서도 양도소득세율을 인상하기로 했다. 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하기로 했다.

◇분양가 상한제 지역 대폭 확대

정부는 또 17일부터 민간택지 분양가 상한제 지역을 대폭 확대하기로 했다.

서울 13개구 전지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정하기로 했다.

우선 서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 등 13개 구의 모든 동이 상한제 적용을 받게 된다.

또 정비사업 이슈가 있는 강서구 5개 동(방화·공항·마곡·등촌·화곡), 노원구 4개동(상계·월계·중계·하계), 동대문구 8개동(이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농), 성북구 13개동(성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2·3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1·2·3가), 은평구 7개동(불광·갈현·수색·신사·증산·대조·역촌)도 추가로 지정된다.

여기에 풍선 효과가 나타나고 있는 경기도 과천·광명·하남 3개시의 13개 동도 추가로 지정된다. 광명시(광명·소하·철산·하안), 하남시(창우·신장·덕풍·풍산), 과천시(별양·부림·원문·주암·중앙) 등이다.

시장 거래 질서 조사체계도 강화한다.

정부는 우선 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사를 하기로 했다. 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서도 국세청이 정밀 검증에 나설 방침이다.

청약제도도 개편한다.

현재는 공급질서 교란행위 적발 시에는 3~10년간 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황이다.

앞으로는 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다.

청약 당첨 요건도 강화하기로 했다.

현재 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군)에 일정기간(보통 1년) 이상 거주한 자에게 우선 공급하고 있다.

앞으로는 관계 지자체와 협의해 투기과열지구나 대규모 신도시(66㎡ 이상)에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간을 2년으로 늘릴 계획이다.

홍 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표할 것"이라고 밝혔다.

강기성 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr