[비욘드포스트 조동석 기자] A씨는 작은 상가를 자녀에게 주려고 하는데 양도할지 증여할지 고민입니다. 최근 고금리에다 경기악화로 자산 가치가 하락하자 낮은 가액으로 부동산을 자녀에게 이전하려는 사람들이 많습니다. 글로벌 금융위기 등으로 주식가치가 하락하자 대부분 개미 투자자들은 눈물을 흘렸지만 상장사 대주주들은 자녀에게 주식을 헐값에 증여하였습니다. 이제 일반인도 자산 가치의 하락을 슬퍼하지 않고 자녀에게 적은 비용으로 이전하는 기회로 생각하게 되었습니다.


자녀에게 부동산을 이전하는 방법은 양도나 증여입니다. 부동산 규모, 기존 증여 이력 등에 따라 달라 어느 게 유리할지 판단하기 힘듭니다. 여기에선 일반적 경우를 가정해 어떤 차이가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

자녀가 직장을 다니거나 국세청이 확인할 수 있는 자금원천이 있다면 양도 형식으로 자녀에게 부동산을 이전하는 것이 총 납부세액 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 양도를 하면 소유자인 부모가 양도소득세를 납부하고, 매수자인 자녀는 취득세를 납부합니다. 이럴 경우 양도대금에 대한 자녀의 자금원천이 필요합니다. 한마디로 자녀가 부모의 부동산을 살 수 있는 돈이 있냐는 것이죠,

부모가 자녀에게 양도한 경우 자녀가 부동산을 매수할 자금원천을 증명할 수 없다면 증여로 추정합니다. 부모와 자녀는 특수거래입니다. 때문에 자금원천에 대해 납세자가 증명을 하여야 합니다. 그리고 부동산 매수대금을 자녀가 부모에게 지급한 것이 증명돼야 합니다. 자녀의 자금원천을 증명할 수 있다면 양도를 통한 방법이 다음과 같은 이유에서 유리합니다.

양도소득세는 1년 단위로 계산합니다. 해마다 일정 지분을 양도한다면 양도소득금액이 분산되어 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 분할 양도에 대한 논란이 일부 있지만 실질적으로 지분을 분할하여 계약하고 양도행위를 하였다면 아무 문제 없습니다.

증여는 10년간 부모가 증여한 재산이 합산되어 계산됩니다. 이전에 증여한 가액과 합산되어 과세표준이 정해져 증여세율이 높아지는 단점이 있습니다.

둘째, 양도가액을 정할 때 상업용 건물은 아파트와 달리 비슷한 매매사례를 찾기 힘듭니다. 그래서 양도가액 선택의 폭이 큽니다. 비교적 낮은 가액으로 양도하는 경우가 많습니다. 양도가액의 확실한 근거를 마련하기 위해 감정평가액을 기준으로 매매한다면 저가 양도에 따른 증여세 부담도 방지할 수 있습니다. 양도가액이 낮아진다면 자녀의 자금출처 소명에 대한 부담도 줄어듭니다. 양도소득세와 취득세도 줄어드는 효과가 있습니다.

셋째, 증여의 경우 증여 후 10년 이내 양도(소득세법 제97조의2)하면 불이익이 있습니다. 그러나 자녀에게 부동산을 양도했다면 불이익 없이 언제든지 자녀가 양도할 수 있습니다. 올해부터 양도소득세 이월과세 규정이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 자녀에게 증여한 자산은 증여 후 10년 이후 매도해야 양도세를 절약할 수 있습니다.

넷째, 증여 후 10년 이내 부모가 사망하여 상속이 개시되면 증여재산이 상속재산에 합산되어 상속세를 추가부담해야 합니다. 하지만 양도로 자산을 이전 시 상속재산에 합산되지 않아 추가 상속세 부담은 없습니다.

자녀가 부동산을 매수할 자금원천이 없다면 증여의 형식으로 부동산을 이전할 수밖에 없습니다. 증여를 한다면 부동산을 받는 자녀가 취득세와 증여세를 납부하여야 합니다. 증여세는 부모가 증여하는 재산을 10년간 합산하여 과세표준을 산정하므로 이전에 증여한 가액이 있는 경우 누적되어 높은 세율이 적용됩니다. 자녀가 증여세를 납부하여야 하는데 납부세액에 대한 자금원천이 없다면 자녀가 납부한 증여세까지 부모가 추가로 증여한 것으로 보아 신고하여야 합니다.

일반적으로 증여가 양도에 비해 총 부담하는 세액이 더 많은 경우가 대다수지만 증여가 더 유리한 경우도 있습니다.

부동산 가액이 비교적 낮은 가액이고 이전에 증여한 이력이 없다면 성인 자녀에게 적용되는 5천만원의 증여재산 공제를 받아 낮은 증여세를 부담하고 부동산을 이전할 수 있습니다. 또한 자녀가 비거주자라면 증여재산 공제 5천만원은 적용받을 수 없지만 증여세를 부모가 대신 납부하여도 추가증여세 부담이 없는 장점도 있습니다.

단편적이고 즉흥적으로 결정하여 이전하기보다 장기적인 계획을 통해 증여나 양도로 자산을 이전한다면 효율적인 절세가 가능합니다.

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