하지만 임대인이 정당한 사유가 없이 자신이 직접 권리금수수를 하려 하거나 주선 받은 임차인이 권리금 지급을 못하도록 하는 경우, 고액의 차임이나 보증금을 설정해 사실상 계약을 어렵게 하는 경우 그리고 기타 정당한 사유가 없이 기존 임차인이 주선하는 새로운 임차인과의 임대차계약을 거절하는 탓에 권리금회수를 하지 못하게 하는 경우라면, 기존의 임차인은 계약종료 후 3년 이내에 임대인에 대하여 신규임차인에게 지급받기로 한 권리금액과 기존의 권리금액 중 낮은 금액의 범위 안에서 손해배상을 청구할 수 있도록 규정되어 있다.
그런데 건물주인 임대인은 기존 임차인이 하던 종류의 영업을 하는 임차인이 아닌 다른 종류의 임차인이 들어오길 원한다는 이유로 기존의 영업가 동종의 영업을 하려는 자를 주선했음에도 계약을 거절하는 경우가 있는데, 이러한 경우 법무부 유권해석에 따르면 일단은 임차인은 임대인이 원하는 업종으로 임대차계약과 권리금지급을 하려는 새로운 임차인을 찾아 주선하여 상가권리금의 회수를 시도하는 것이 가능하다.
하지만 이미 기존 임차인이 영업을 하던 곳에는 시설물이나 비품, 영업상의 노하우 등이 기존 업종에 맞추어져 있기 때문에 타 업종을 하려는 자를 주선한다는 것이 쉽지 않을 수도 있는데, 이렇게 임대인이 타 업종의 신규임차인을 원하는 탓에 결국 기존 임차인이 상가권리금회수에 실패를 한다면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을지가 문제된다.
법무부의 발표에 의하면 애초 상가임대차보호법에 권리금보호 조항을 추가하는 개정과정에서 임대인의 영업변경권도 보호할 필요가 있다는 공감대가 형성되었기 때문에, 임대인이 업종 변경을 원하는 경우 임차인은 임대인이 원하는 업종에 맞추어 새로운 임차인을 주선할 수 있는 반면, 업종변경을 원한 탓에 신규임차인을 주선하지 못해 권리금회수에 실패했다고 하더라도 고의로 계약만을 회피하기 위해 업종변경을 고지하는 등과 같이 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면 손해배상의무를 지지 않는다고 한다.
그러나 임대인은 특별히 업종변경을 고지하지 않았는데 기존 임차인이 다른 업종을 하려는 임차인을 주선하고 임대인은 주선 받은 신규임차인이 하려는 업종을 원하지 않아 계약을 거절하는 경우도 있을 수 있으며, 이때에도 역시 임대인이 합리적 범위를 벗어난 것이라고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 동일업종의 신규임차인을 원한다는 이유로 그가 주선 받은 자와의 계약을 거절할 수 있다고 판단하였는데, 예를 들어 커피전문점을 운영하던 임차인이 유흥업소를 운영하려는 신규임차인을 주선받자 계약을 거절한 경우이다.
법무법인 혜안 명도임대차전담센터는 “이러한 문제와 관련하여 축적된 판례가 충분히 존재하지 않기 때문에 각 사안에 따라 철저한 대응 논리를 세워서 문제를 해결하기 위한 접근을 할 필요가 있다.”고 조언한다.
한경아 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr
