계약갱신요구, 상가계약해지와 관련한 임시특례는 임시특례 적용 기간인 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지 기간 중 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하더라도 상가건물임대차보호법을 적용해 계약해지를 할 수가 없고, 임차인의 계약갱신요구도 거절할 수 없다는 내용을 담고 있었다.
하지만 2021년 3월 29일부터는 임시특례 규정의 종료로 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하면 임대인은 상가계약해지를 요구하거나 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 것도 가능하다.
다만 임시특례 규정이 적용되는 특례기간인 6개월 동안 차임을 전부 연체했더라도 특례기간 종료일이 지난 이후부터 3개월 치를 밀리거나 혹은 특례규정 시행 전의 기간과 종료 이후의 기간을 합산했을 때 3개월 치 차임을 연체했어야 계약해지나 갱신거절이 가능하기 때문에 이러한 부분에 있어 착오는 없는지 명확히 파악할 필요가 있다.
법무법인혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “계약갱신거절이나 계약해지요구로 정당하게 계약이 해지되었는데도 임차인이 퇴거를 거부한다면 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기해 판결이나 판결과 동일한 효력을 얻은 후 강제집행 절차를 통해 퇴거시키는 것이 가능하다.”고 한다.
그리고 임차인이 차임을 연체하면 남아있는 임대차보증금에서 감액하면 되겠지만 감액할 보증금마저 남아 있지 않다면 밀린 월세를 받아내기 위해 통상 명도소송을 제기하면서 차임을 청구하는 내용도 함께 넣는데 차임을 지급받을 수 있도록 판결을 받은 이후에는 채권압류나 부동산압류, 동산압류 등의 강제집행 절차를 실시할 수 있다.
이처럼 임시특례는 임대차계약으로 인한 임대인과 임차인의 법률적 분쟁과 갈등을 그저 6개월간 잠시 유보시킨 정도의 제한적인 조치였기에 향후 관련 소송도 꾸준히 증가할 것으로 예상되는데, 소송은 시간과 비용이 소요되는 절차인 만큼 차임연체로 누적된 손해를 온전히 보전받고자 명도소송을 제기할 경우 실무적으로 소송부터 강제집행 절차까지 일원화된 체계를 갖춘 곳에서 법률적 조력을 구해 진행하는 것이 효율적일 것이다.
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