보증금 반환 문제를 예방하기 위해서는 계약 체결 단계부터 신중해야 한다. 등기부등본을 확인하여 집주인의 경제적 상황을 파악하고, 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 한다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입을 통해 보증금을 보호하는 것도 좋은 방법이다.
나아가 계약 만료일이 다가오고 있으며 임대 계약을 갱신하고 싶지 않다면 계약 만료일 기준 6개월에서 2개월 전까지 집주인에게 퇴거 의사를 명확히 밝혀야 한다. 소송 등 법적 절차에 대비하기 위해 통화 시 녹음을 하거나 내역이 남는 문자 등을 이용하여 의사를 전달하는 것이 바람직하다. 필요하다면 계약 관련 사항이 포함된 내용증명을 발송하는 것도 고려해야 한다.
계약 만료일, 보증금을 반환 받지 못했다면 부동산의 점유 상태를 유지하며 대응 방법을 고민해야 한다. 보증금을 돌려 받지 못했다면 계약이 만료되었다 하더라도 해당 부동산을 점유할 권리가 있기 때문에 불법 점유에 대해서는 걱정하지 않아도 된다.
오히려 함부로 점유 상태를 해제하면 세입자로서 인정되는 여러 권리가 훼손당해 제대로 구제 받기 어려울 수 있으므로 부동산을 점유하고 있거나 임차권 등기 명령을 진행해야 한다.
이후에는 보증금 반환 소송을 진행하여 강제집행 등 법적 조치를 취해야 한다. 소송에 필요한 인지대, 송달료, 변호사 선임 비용 등에 부담을 느끼는 경우가 많지만 소송에서 승소하면 이러한 비용도 모두 상대방에게 청구할 수 있다.
따라서 효율적인 보증금 반환 소송을 위해서는 무작정 소장부터 보내지 말고 이와 관련된 경험이 풍부한 변호사와 상담하여 가장 효과적인 대응 방법을 모색해야 한다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “전 재산이나 다름 없는 임대보증금을 제 때 돌려받지 못하게 되면 당사자는 엄청난 스트레스를 받을 수 밖에 없다. 보증금 반환을 위해 소송을 떠올리는 것은 당연하지만 소송을 진행한다고 해서 승소한다는 보장이 없기 때문에 소송을 걸기 전, 사실 관계를 꼼꼼하게 따져보고 미리 준비를 잘 해야 한다”며 “가처분, 가압류와 같은 보전처분 등의 법적 제도를 적절히 활용해야 강제집행 등의 실익이 발생하므로 전문가와 상담하여 맞춤형 대응 방안을 조속히 마련하기 바란다”고 말했다.
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