[비욘드포스트 한경아 기자] 전세금을 돌려받으려는 임차인은 전세보증금반환청구소송을 제기해서 법원판결이나 판결과 동일한 효력을 받은 후, 건물을 경매에 부치거나 임대인의 다른 채권자에 의한 경매낙찰을 통해 경락대금을 배당받아 회수하는 것이 가능하다.

그런데 경매 진행 시 대항력이 유지되지 않는다면 경매 시작과 동시에 자신의 전세권도 함께 소멸되기 때문에 반드시 경락대금을 배당받아 반환받아야 하며, 만약 배당 후에도 부족분이 있으면 기존 임대인으로부터 일반채권으로 받아 내거나 직접입찰, 공공주택 우선매수청구권 대위변제 등의 시도를 고려해야 한다.

반면 대항력이 유지된다면 경매되더라도 전세금 전액을 반환받기까지 계속 전세권을 가지고 안전하게 거주할 수 있으니 유지 여부는 중요한데, 대항력취득은 전세권 등기나 이사 후 전입신고를 한 다음 날짜로 취득될 수 있다.

다만 경매에서 대항력이 유지되려면 자신의 취득날짜보다 먼저 타인의 (근)저당권·가등기담보권·압류·가압류·경매개시등기·전세권(배당요구를 한 경우만) 중 하나라도 말소되지 않은 채 존재해서는 안 되기 때문에 소송을 제기할 경우에도 사전에 반드시 등기부등본을 통해 이를 확인할 필요가 있다.

한편 소 제기 전이나 혹은 그 후에라도 보증금을 반환받지 못한 상태에서 방을 빼야 하거나 전입신고를 옮겨야 하는 경우도 있다.

이에 대해 법무법인 혜안 명도전담센터의 김현익변호사는 “전세권등기가 되어있다면 큰 문제는 없지만, 전입신고와 이사를 통해 대항력을 취득하고 확정일자로 우선변제권을 받은 경우라면 건물에 대한 점유와 전입신고가 유지되어야만 대항력·우선변제권도 유지가 된다. 이런 경우 임차권등기명령을 마무리해놓고 이전해야만 안전할 수 있고, 임차권등기명령이 완료된 사실은 등기부등본에도 기재되므로 임대인에 대한 압박수단이 될 수도 있다.”고 한다.

아울러 소송을 통해 강제회수를 시도하는 것은 가능하나 절차상 기간이 소요되는 점을 고려해 만약 임대인이 제때 전세금을 돌려주지 않을 가능성이 높다면 계약만료 약 3개월 정도 전부터 소송을 준비하는 것이 효율적일 수 있다.

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