[비욘드포스트 김민혁 기자] 최근 2023년 7월 기준 전세 보증금을 제때 돌려받지 못해 법원에 임차권등기명령을 신청한 건수가 5,000건을 넘어서며 또다시 역대 최고치를 기록했다. 2년 전 최고점에 체결한 전세 계약이 하반기부터 순차적으로 만기가 돌아오면서 임차권등기 신청도 폭증하는 추세다.
3일 법원등기정보광장에 따르면 지난달 전국 집합건물의 임차권등기명령 신청 건수는 5,409건으로 전달 대비 29% 증가했다. 이는 월별 기준으로 또다시 사상 최고치를 기록했다. 집합건물 임차권등기명령 신청 건수는 5월 이후 매달 역대 최고치를 달성했다. 5월 3,670건에서 6월에는 4,194건으로 4,000건을 넘어섰고, 7월에 5,000건마저 돌파한 것이다.
구체적으로 시도별로 보면 수도권에서 보증금을 받지 못한 세입자가 지속해 늘고 있다. 임차권등기명령 신청 건수가 서울은 6월 1,422건에서 7월 1,857건으로 30.6% 늘었다. 이어 경기도는 1,144건에서 1,449건으로 26.7%, 인천은 954건에서 1,205건으로 26.3% 증가했다. 전달 대비 가장 많이 늘어난 곳은 충북이다. 6월 13건에서 7월 57건으로 4배 이상 폭증했다.
이처럼 민법에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자에 해당하는 임차인의 권리를 보호하기 어려운 현실이 많은 편이며, 이를 보완하기 위해 민법의 특별법으로 제정된 주택임대차보호법을 활용할 수 있다.
임대차 계약이 종료된 후에 임차인이 주택을 넘겨주는 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 행해져야 한다.
임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환 받지 못하고 이사를 가게 되면 이전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받을 수 없게 된다.
여기서 대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 실질적인 효력을 말한다.
임대차가 종료됐음에도 불구하고 보증금이 반환되지 않을 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령 제도를 신청 가능하다.
한편, 소액임차인은 비록 확정일정가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 소액임차인은 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못한다.
또한 전세 계약 체결 시, 전세보증보험에 가입하는 것도 추후 발생할 수 있는 전세 사기를 예방하고, 보증금을 회수하는 데 최소한의 보호장치가 될 수 있다.
이에 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사는 “최근 정부는 전세 사기 사태가 발생함에 따라 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입기준을 대폭 강화 하였다. 이로 인해 약 27만 가구가 보증보험 가입이 어려워진 것으로 나타났다.
전세 사기 피해자들은 임차권 등기 명령 또는 전세금반환소송, 가압류 소송 진행을 통해 보증금 미지급 문제를 해결 할 수 있다”라고 설명했다.
이에 김의택 대표변호사는 “전세보증금 미반환 문제의 경우, 사기죄와 동시에 의율 될 수 있어 각 사안에 맞는 대응책을 마련하는 게 시급하다. 만약 전세 사기로 인해 피해를 입었다면 사건 초기부터 승소경험을 보유한 부동산 전문변호사를 통해 체계적인 법률 조력을 받는 것이 도움이 된다”고 강조했다.
