정당한 권한이 없음에도 불구하고 부동산을 점유하거나 계약 정상 해지 이후에도 임차인이 건물을 원래 상태로 돌려두지 않는다면 부동산 명도소송으로 정상화를 기대해 볼 수 있는데 법원의 판결 이후 강제퇴거 조치가 가능할 뿐만 아니라 집행관을 동원해 강제로 집기류나 물건을 들어낼 수 있다.
명도소송을 위해서는 반드시 임차인이 부동산에 대한 권한이 사라졌음을 명시할 수 있도록 계약이 해지되었음을 확실히 통지하고 그 증거자료를 보전해 두는 것이 좋은데 만일 계약이 해지되었음을 명확히 하지 않고 이후 월세까지 받았다면 계약 해지나 부동산을 돌려받을 수 없게 될 수 있어 주의가 필요하다.
정상적인 계약 해지를 위해서는 해지사유가 있어야 하는데 그 중 하나로 상가의 경우 임차인이 3개월 이상의 차임을 연체하였을 때도 이를 임차인에게 통보하고 적법하게 계약 해지를 요구할 수 있으며 계약 기간 만료 이후에도 지속해서 부동산을 인도하지 않는다면 명도소송 절차에 의해 퇴거 조치를 할 수 있다.
소송을 위해서는 우선 부동산의 소유자가 본인이며 임차인이 계약이 만료된 이후에도 지속해서 불법점유를 하고 있다는 사실을 입증해야 한다.
만일 이러한 사실을 입증하지 못한다면 내 명의의 건물이라 할지라도 그 권한을 사용할 수 없고 임차인을 내보낼 수도 없게 되어 부동산 분쟁 해결을 기대하기 어렵다.
부동산 전문 안미혜 변호사는 “세입자 명도소송과 함께 점유이전금지가처분 신청을 해야하는데 소송에서 이겨 퇴거 조치시키려 해도 임차인이 소송이 진행 중일 때 제삼자에게 부동산을 이전하게 되면 집행 자체가 불가하게 되어 결국 소송에서 이긴다고 하더라도 임대인의 손해를 피해 갈 수 없게 되는 것이다.” 고 주의할 것을 당부했다.
건물명도와 관련해 임차인은 상가건물임대차보호법을 내세워 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데 만일 임차인이 계약갱신요구권을 행사한다면 임대인은 이를 정당한 사유 없이는 거절할 수 없으므로, 부동산 명도소송을 진행하기 위해서는 계약갱신요구에 대한 거절사유가 있는지를 따져 임대차갱신요구거절사유가 있음에도 불구하고 그 건물을 명도를 하지 않는 경우 부동산 소송을 진행해야 한다.
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