법률사무소 임률 임여진 대표 변호사는 “부동산 규제가 완화되고 주택 가격 하락 폭이 축소됐지만, 부동산 시장 회복이 쉽지는 않을 것이라 전망하는 목소리가 높다”며 “이런 상황에서 전세 시장에 대한 불안감은 점점 커지고 실제로 전세 보증금을 돌려받지 못해 피해 상담, 소송을 진행하는 의뢰인이 증가하고 있다”고 설명한다.
최한이 부동산전문변호사는 “깡통전세, 전세 사기를 피하기 위해서는 전세 계약 전 몇 가지 사항을 꼼꼼하게 확인해야 하며, 예방적 차원에서 부동산전문변호사의 법률 자문을 받는 것도 현명한 방법”이라고 강조한다.
김규엽 변호사는 “깡통전세, 전세 사기 피해를 예방하기 위해서는 등기부등본, 근저당 금액을 확인해야 한다”며 “근저당 금액이 주택 매매가의 20퍼센트 이상인 경우 계약을 피하는 게 좋다”고 조언한다.
계약을 할 때는 계약서 내용이 향후 불리하게 작용할 내용은 없는지, 계약 시 앞에 있는 당사자가 임대인 본인인지 확인해야 한다. 계약을 한 후에는 즉시 전입신고, 확정일자를 받은 후에 우선변제권을 획득할 수 있어 매물 경매가 진행되면, 전세금을 우선 보호받을 가능성이 생긴다.
주택도시보증공사에서 운영하는 전세보증보험 가입도 필수 사항. 전세보증보험에 가입하면 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 공사에서 지급 받을 수 있다. 주택도시보증공사는 향후 집주인에게 이 보증금을 돌려받게 된다.
임여진 이혼전문변호사는 “이미 보증금 반환 분쟁이 발생했다면, 신속하게 단계적인 대응을 해야 한다”고 강조한다.
상황에 따라 임대인을 설득하여 보증금 일부라도 반환 받거나 계속 거주하면서 보증금을 회수하는 것이 방법이 될 수 있다. 이런 방법이 어렵다면 시간이 오래 걸리더라도 임차권 등기 명령을 신청하여 보증금 반환소송, 경매를 진행할 수 있다.
최한이 부동산전문변호사는 “임차권등기는 임대차계약 종료 후 임차인이 보증금을 반환 받지 못했을 때 법적 대항력을 갖기 위해 마련된 제도”라며 “대항력 및 우선 변제권을 확보할 수 있다”고 설명한다.
임차권등기가 신청되면 집주인은 새 세입자를 받을 수 없고, 이자 압박이 생긴다. 기한 내 보증금을 변제하지 않으면 1- 2년 후 집이 경매로 넘어가기 때문에 집주인에게 강한 압력을 가하는 방법이다.
또한 대법원은 ‘빌라왕 사망’ 사건 이후, 빌라 전세사기 피해자의 신속한 권리보호를 위한 방안을 마련했다. 임대인 사망 후 대위상속등기를 하지 않더라도 임차권등기를 할 수 있도록 하고, 임차권등기명령을 임대인에게 송달하는 절차를 간소화하도록 한 것이다.
김규엽 변호사는 “주택도시보증공사 전세보증보험에 가입한 임차인이 보증채무 이행청구를 하기 위해서는 임차권등기를 선행해야 한다”며 “집주인이 사망한 경우 대위상속등기를 한 후에 상속인을 상대방으로 하여 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 대위상속등기에 드는 시간과 비용을 줄일 수 있게 된 것”이라고 설명한다.
이처럼 보증금 반환 문제가 생기면 상황에 따라 대응할 방법은 있으나, 시간과 비용이 소요되고 전액 반환이 어려운 경우도 많다. 때문에 가장 중요한 것은 예방이라는 점을 유념해야 할 것이다.
한편 조언을 준 임여진, 김규엽, 최한이 변호사는 법률사무소 임률 변호사다. 최한이 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사, 임여진 변호사는 이혼전문, 형사전문변호사다. 법률사무소 임률은 3인 변호사 협력 시스템을 갖추고 체계적으로 사건을 해결하며, 부동산, 형사, 이혼, 가사 등 다수 승소 사례를 보유하고 있다.
김신 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr
