계약갱신청구권이란 쉽게 말해 임차인에 한해 1회 계약을 갱신할 수 있는 권리다.
만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않고, 보증금을 감액하여 재계약을 했다고 가정했을 때, 재계약 기간인 2년 뒤에 다시 한번 계약갱신청구권을 사용하여 추가로 2년을 더 거주할 수 있게 되는 개념이다.
물론 임대인과 임차인 양측 모두 계약 연장에 대해 언급을 하지 않아 묵시적갱신이 되었을 때도 마찬가지로 또 2년 뒤에 다시 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있게 된다는 뜻이다. 만약 임대인이 본인의 실거주를 목적으로 계약 갱신 청구를 거절하고 임차인을 내보낸다면, 게다가 임차인을 내보낸 이후 해당 매물을 팔게 된다면 어떻게 될까?
이런 상황이라면 거짓으로 임차인에게 고지 후 계약을 해지했기 때문에 임대인은 임차인에게 계약 갱신 청구권 손해배상에 대한 책임이 있다. 이렇게 계약 갱신 청구가 거절되는 사유로는 아래와 같다.
▷상가는 3개월 이상, 주택은 2개월 이상 임차인이 차임 연체한 경우
▷임차인의 부정한 방법으로의 계약 보상을 받고 합의를 마친 경우
▷임대인의 동의 없이 임차인이 임의로 타인에게 건물 전체 혹은 일부를 전대한 경우
▷임차인이 건물을 파손한 경우
▷건물 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적이 달성되지 않는 경우
▷재건축이나 철거를 이유로 점유를 회복해야 하는 경우
▷기타 임대차 계약을 유지할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우
위에서 언급한 사유 중 하나라도 발생했다면 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있다. 하지만 사유에 해당되지 않는 이유로 거부한다면 이때는 계약갱신청구권 손해배상을 해야 하는 책임이 따를 수 있다. 이는 임차인의 마땅한 권리를 거절한 것으로 임차인이 임대인에게 계약갱신청구권 손해배상에 대해 소송을 진행하여 손해배상을 지급받을 수 있는 것이다.
법무법인 테헤란 오대호 민사전문변호사는 ‘위와 같은 이유로 임대인과 임차인 양쪽 모두 계약을 갱신하는 데 있어 위 사안들을 잘 파악하고 진행하는 것이 좋다’고 말했다.
또한 ‘만약 문제가 발생하여 소송을 진행해야 할 때 해당 분야의 법률대리인을 통해서 진행하시는 것이 정확하고 신속하게 해결할 수 있는 방법’이라고 말했다.
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