[비욘드포스트 김민혁 기자] 법무법인에 상담을 요청하는 경우, 대다수는 상가 ‘임차인’의 지위에서 계약갱신요구가 가능한지, 또는 임대차보증금을 얼마까지 돌려받을 수 있는지, 권리금회수기회를 보호받을 수 있는지 등을 문의하곤 한다. 또한, 그 반대의 입장인 ‘임대인’의 경우, 소위 건물주라고 하여 사회‧경제적 지위가 높은 것은 아닌지 색안경을 끼고 보는 이들도 더러 있다. 그러나 상담을 요청하는 다수의 임대인들을 살펴보면, 임차인이 차임을 연체하거나 계약이 만료되었음에도 연락을 두절하고 무단으로 점유하는 등 각종 분쟁에 골머리를 앓고 있는 것이 현실이다.

법무법인 동광 부동산 전담팀은 “근래에는 임대인들이 권리금 회수기회를 방해하였다고 소장을 받아 이를 들고 찾아오는 분들이 많아졌다. 특히 임대인이 권리금 회수기회를 방해하였다고 볼 수 있는 것인지, 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담해야 하는지, 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지 등 상담에서 중복되거나 중요한 쟁점을 담고 있는 문제들을 설명드리고 있다”고 밝혔다.

먼저 임대인이 권리금 회수기회를 방해하였다고 보기 위해서는 상가임대차보호법을 살펴보아야 한다. 상가임대차보호법 제10조의4에 의하면 “임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고(단, 임차인의 3기 이상 차임연체 사실 등의 경우에는 예외로 한다), 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구‧수수하는 행위, 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 정당한 이유 없는 임대차계약 체결 거절행위 등 임대인이 권리금 지급 방해로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 있다”고 보아 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 때에는 손해배상책임이 발생한다.

법무법인 동광 부동산 전담팀은 “요컨대 임대인으로서는 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 지지 않기 위해서, 적어도 임차인과의 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터는 자신의 대응행위가 상가임대차보호법 제10조의4에 위반하는 것은 아닌지 확인하고, 임차인이 3기의 차임연체 사실이 있는지, 신규임차인의 무자력‧의무위반 우려 등이 있는지 면밀히 살펴보아야 한다”고 밝히며 “나아가 다수의 임대인들은 언제까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호하여야 하는지 문의하는데, 이와 관련하여 대법원은 ‘상가임대차보호법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년(현행 10년)을 초과하여 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 제10조의4 제1항의 권리금 회수기회 보호의무를 부담해야 하고, 전체 임대기간이 5년(현행 10년)을 넘었더라도 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 없다’고 판시한다”고 설명했다.

이처럼 임대인은 임대기간 5년(현행 10년)이 경과한 이후에도 임차인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 되므로, 오랜 기간이 경과하여 상가임대차보호법이 적용되지 아니할 것이라 생각하지 말고 임차인이 권리금 회수기회 행사할 수 있도록 유의해야함이 자명하다. 더불어 최근 대법원은 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’와 관련하여 “임대인 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 것은 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하지 아니한다”고 판시하고(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 2019다296189 판결), 동조 제2항 제3호(임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우)와 관련하여서는 “임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다”고 판시한 바 있다.

즉 다른 이유로 임대차계약체결을 거절한 후, 1년 6개월을 사용하지 않더라도 위 조항의 정당한 사유에 해당하지 않는다고 본다. 따라서 만약 임대인이 임차인이 권리금을 지급받지 못하게 하려는 목적으로 위 법이 규정하는 정당한 사유없이 임대차계약 체결을 거절하거나, 특히 임대차계약 체결 당시에 1년 6개월 이상 사용하지 않을 것을 고지하지 않는다면 임차인에게 권리금 상당의 손해배상책임을 부담하게 된다고 밝히며. 이처럼 상가임대차계약은 법률전문가의 조력 없이 일반인들 사이에 작성되는 경우가 대부분이므로, 계약 갱신, 보증금 내지 권리금 회수기회 등에 관하여 법리오해로 인하여 불필요한 다툼이 벌어질 가능성이 높다. 따라서 상가 임대차계약을 체결‧갱신하거나 권리금 회수기회 보호의무 등을 이행하려는 임대인은 자신이 처한 상황에 따라 법률전문가의 조력을 받아 임대차계약 내용의 구체성, 보증금 또는 권리금 특약의 삽입 여부 등을 신중히 판단할 필요가 있다.

news@beyondpost.co.kr