대한변협빌라왕 피해사건 법률지원단 법률사무소 대도 김민찬 대표 변호사는 “명도소송은 개인과 개인뿐만 아니라 개인과 기업, 기업과 기업 간 발생할 수 있는 대표적인 부동산소송”이라며 “부동산 관련 분쟁이 사회 문제로까지 두드러지면서 양측이 민감하게 대응하는 일이 잦아졌기 때문에, 부동산 관련 문제가 있다면 관련 법률을 꼼꼼하게 검토하고, 사건 절차, 단계에 맞게 합법적으로 조치를 취하는 게 현명하다”고 강조했다.
부동산 명도소송은 토지, 건물 등 부동산 실질적인 소유자인 매수인이 대금을 지급했음에도 그 부동산을 점유하고 있는 자가 인도를 거절할 때 제기하는 소송이다. 제기 기한에 제한이 없으며, 통상 위 사례처럼 ▲임대차 계약 위반, 만료 후 세입자가 불법 점유자가 되어 부동산을 인도하지 않고 소유권을 주장할 때 ▲부동산 경매가 이루어져 소유주가 바뀐 경우 등에 소송을 진행하는 경우가 많다.
법률사무소 대도 강석현 대표변호사는 “다만, 명도소송을 진행한다고 해서 바로 부동산을 인도 받을 수 있는 것은 아니다”라며 “명도소송 시 부당이득 관련 대립, 부동산 점유 이전 등 문제가 생길 수 있기 때문에 충분한 준비와 대비가 필요하다”고 전했다.
명도소송 시 ‘임대인이 임차인에게 정확하게 계약 해지 통보를 했는가’가 쟁점이 될 수 있다. 주택 임대차보호법상 임대인과 임차인이 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 해지에 관한 언급이 없었다면 계약은 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 성립한다고 본다. 즉 집주인이 계약 해지를 통보하지 않았다면 세입자가 명도 의무를 지키지 않아도 법적 조치를 취할 수 없게 된다.
김민찬 부동산변호사는 “즉 명도소송을 진행한다고 하더라도 임대차법상 계약 갱신 통보 시기 가 문제될 수 있기 때문에, 관련 법률은 꼼꼼히 확인해두는 게 좋다”며 “또한 명도소송을 준비한다면 부동산 점유 이전 가처분 신청, 부당이득 관련 대응도 알아둘 부분”이라고 강조한다.
부동산 점유 이전 금지 가처분이란 부동산에 대한 인도, 명도 청구권을 보전하기 위한 방법으로, 부동산 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하도록 하는 처분을 말한다. 가처분 신청이 인용되면 부동산 목적물에 대한 소유권 이전, 저당권, 임차권 등 일체 처분 행위는 금지된다.
강석현 부동산전문변호사는 “더불어 세입자가 임대료를 내지 않아 임대인이 피해를 본 상황이라면 부당이득반환청구소송을 진행할 수 있다”며 “임대료 연체는 명도소송을 제기하는 대표적인 이유지만, 연체된 임대료를 부당이득으로 볼 수 있느냐에 대해서는 상황에 따라 다르기 때문에 부동산변호사와 충분히 상담을 한 후에 진행할 것”이라고 조언한다.
명도소송에서 승소 판결이 나고 집행문이 발효되면 강제 집행을 통해 점유자를 내보내고 부동산을 인도받게 된다. 이 과정에서 충돌이 생기지 않도록 원만하게 조율하는 것도 중요하다.
이처럼 명도소송을 통해 정당한 권리를 보전하기 위해서는 사전에 철저한 준비와 예상치 못한 상황에 대응이 필요하다. 때문에 부동산전문변호사의 조력이 필수적이다. 부동산변호사는 명도소송 전 법률 검토부터 소송 준비, 진행, 집행까지 전반적인 과정에 관여하여 도움을 받을 수 있다.
특히 법률사무소 대도는 부동산, 건설 사건을 집중적으로 담당하고 있으며, 사무장을 두지 않고 경험 많은 강석현, 김민찬 변호사가 직접 의뢰인과 상담하고 소통하며 부동산 분쟁을 적극적으로 해결한다.
강석현 대표 변호사는 변호사 자격 외에도 부동산권리분석사, 학교폭력예방상담사, 부부심리상담사, 군심리상담사, 병원행정관리사 자격증을 보유하고 있다. 현재 경희대학교 로스쿨 겸임교수, 대한변호사협회 금융변호사회 이사, 대한변호사협회 등기경매변호사회 회원, 대한변호사협회 빌라왕 피해사건 법률지원단, 서울변호사협회 중소기업고문변호사, 대법원, 서울북부지방법원 국선변호인, 서울특별시 공익변호사, 자문변호사 등 사회 곳곳에서 활발한 법률 활동을 이어가고 있다.
김민찬 변호사 역시 공인중개사, 가맹거래사, 학교폭력예방상담사, 아동학대예방상담사 자격증등 다양한 자격을 갖추고 있다. 현재 서울강남경찰서 자문위원, 경희대학교 법률자문변호사, 대한변호사협회 금융변호사회 이사, 서울변호사협회 중소기업고문변호사, 과천시청 대중교통 자문위원, 서울특별시 공익변호사, 자문변호사, 지구촌학교 변호사 명예교사, 학교폭력예방강사로 활동하고 있다.
법률사무소 대도 강석현, 김민찬 변호사는 2023년 국가경쟁력 높이는 대한민국 뉴리더에 선정되기도 했다.
김신 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr
