이는 우리 법이 불법일지라도 점유자의 권리도 보호하기 때문이다. ‘내 집이니 내 맘대로 하겠다’며 세입자를 강제로 끌어내거나, 영업을 임의로 방해하면 형사처분이나 손해배상청구를 당할 수 있으므로 합법적인 절차를 거쳐 대응해야 한다.
법무법인 평천 정민규 명도소송전문변호사는 “계약기간 종료로 임차인은 건물을 비우고 나가야 하는데 정당한 이유 없이 건물을 비워주지 않거나, 경매로 건물을 낙찰 받고 임차인(또는 점유자)에게 퇴거요청을 하였으나 이를 거부한 경우, 월세를 3기이상 연체한 경우에는 명도소송을 진행할 수 있다”며 “명도소송은 짧게는 2개월에서 길게는 1년 이상 걸리므로 사전에 철저한 준비를 하는 것이 좋다”고 말했다.
계약 만료 시점이 임박한 상황에서 계약 해지를 희망하는 임대인이라면 임대차계약이 만료되기 6개월~1개월 전까지 임차인에게 계약해지 의사를 명확하게 밝혀야 한다. 이 과정을 구두로 하기보다는 내용증명을 거치는 것이 좋다. 내용증명 우편이란 언제, 누구에게 어떤 내용의 문서를 발송했다는 사실을 우체국이 보증하는 특수우편이다. 그 자체만으로 검증된 효력을 가지기 때문에 명도소송 시 유리한 증거가 된다.
아울러 명도소송 진행 시 반드시 기억해야 할 점은 반드시 부동산점유이전금지가처분을 먼저 해야 한다는 것이다. 부동산점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분이다. 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하도록 한다.
만약 부동산점유이전금지 가처분 없이 명도소송을 진행하면 소송 진행 단계에서 임차인이 부동산 점유를 타인에게 이전하는 상황이 벌어질 수 있다. 이 경우 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으론 집행이 불가능하다. 부동산점유이전금지 가처분을 통해 점유를 미리 확정하는 것이 무엇보다 중요하다.
끝으로 정민규 변호사는 “주거용 임차와 상업용 임차에 따라 명도소송 가능 여부에 차이가 있다”며 “신속한 문제 해결을 희망한다면 문제 인식 초기 단계에 명도소송 전문 변호사를 찾아 자문을 구하는 것이 효과적이다”고 말했다.
김신 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr
