보증금반환 분쟁이 발생했을 때 가장 먼저 점검해야 할 것은 계약 종료의 법적 효력이다. 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절의 의사를 명확히 전달해야 하며, 이는 가급적 내용증명 우편을 통해 기록으로 남겨두어야 한다. 만약 임대인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"거나 "현재 유동성이 부족하다"는 핑계로 지급을 미룬다면, 이는 형사처벌의 대상이 되기 이전에 민사적인 해결이 필요한 영역이다.
사기죄가 성립하기 위해서는 임대인이 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음을 입증해야 하는데, 이는 현실적으로 대단히 까다로운 과정이다. 따라서 형사 고소에만 매몰되기보다는 민사상 강제집행 권원을 확보하는 데 집중해야 한다.
임차인이 취할 수 있는 가장 강력한 현실적 해법 중 하나는 임차권 등기명령이다. 계약 기간이 종료되었음에도 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 하거나 주소지를 옮겨야 한다면, 임차권 등기명령은 선택이 아닌 필수다. 주택임대차보호법상 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 해당 주택의 점유와 전입신고가 유지되어야 한다.
만약 이를 무시하고 이사를 나간다면 임차인은 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 후순위 권리자들에게 밀려 보증금을 단 한 푼도 받지 못하는 낭패를 볼 수 있다. 임차권 등기명령은 등기부등본에 임차인의 권리를 명시함으로써, 점유를 해제하더라도 기존의 법적 지위를 그대로 보존해 주는 역할을 한다.
동시에 보증금반환 청구 소송을 통해 판결문을 확보하는 과정이 수반되어야 한다. 많은 임차인이 소송 비용과 시간에 대한 부담으로 망설이지만, 판결문은 임대인의 재산에 대해 강제경매를 신청하거나 은행 계좌를 압류할 수 있는 집행권원이 된다. 특히 전세 사기 의심 사례 중 상당수는 임대인이 고의적으로 재산을 은닉하거나 여러 채의 빌라를 돌려막기 식으로 운영하는 경우가 많으므로, 신속하게 판결을 받아 임대인의 다른 자산에 대해서도 압류 등의 보전 처분을 진행하는 것이 실질적인 회수율을 높이는 길이다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 "단순히 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 상황이 전세 사기로 처벌되는 것은 아니며, 형사 고소만으로 돈을 돌려받을 수 있다는 생각은 위험하다. 실질적인 보증금반환을 위해서는 임차권 등기명령을 통해 대항력을 확보하고 민사 소송을 통해 임대인의 재산을 압류하는 등 법적 강제력을 동원하는 것이 가장 확실한 해법이다. 임대인이 재산을 빼돌리기 전 신속하게 가압류와 같은 보전 처분을 병행하여 판결의 실효성을 높이는 것이 핵심"이라고 강조했다.
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