명도소송이란 현재 점유자를 상대로 건물이나 토지를 비우고 반환할 것을 요구하는 소송을 말한다. 주로 △임대차 기간 종료 후에도 계속 버티는 경우 △월세·관리비를 장기간 연체한 뒤 사실상 연락을 피하는 경우 △무단 전대나 무단 점유가 발생한 경우에 제기된다. 통상 임대차계약 해지 통보나, 내용증명 발송 등 사전 조치를 거친 뒤에도 자진 퇴거가 이뤄지지 않을 때 명도소송을 본격적으로 검토하게 된다.
소송에서는 계약관계와 해지 사유를 어떻게 입증하느냐가 핵심이다. 임대차계약서 원본, 보증금·월세 입금 내역, 연체 내역, 해지 통고 사실(내용증명, 문자·카톡, 통화녹취) 등이 필수 자료가 된다. 계약 기간이 끝났는지, 연체가 어느 정도 누적됐는지, 재계약·묵시적 갱신이 있었는지 등이 쟁점이 될 수 있다. 상가의 경우에는 권리금·영업손실 주장을 둘러싼 다툼이 함께 이어지는 경우가 많기 때문에 임대인 입장에서는 명도와 미납 차임·손해배상 청구를 함께 설계해야 하는지도 검토할 필요가 있다.
판결이 나오더라도 상대가 자진해서 나가지 않으면 결국 강제집행 단계로 이어진다. 집행문 부여를 받아 집행관을 통해 점유자를 퇴거시키고 내부 집기·재산을 인도·보관하는 절차까지 진행해야 한다. 이 과정에서 추가 비용이 들고 집 안 상태·원상회복 여부를 둘러싼 분쟁이 다시 발생할 수 있어 임대인 입장에서는 소송 단계에서부터 집기 목록, 파손 상태, 출입·열쇠 문제를 함께 정리해 두는 것이 안전하다.
법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사는 “명도소송은 단순히 ‘빨리 나가라’고 요구하는 소송이 아니라, 임대차 해지 사유와 점유 관계를 법적으로 정리해 강제집행까지 염두에 두고 가야 하는 절차”라며 “감정적으로 버티는 임차인과 실랑이를 벌이는 사이 시간과 손해만 커지기 쉬운 만큼, 임대차계약서·연체 내역·해지 통보 기록을 체계적으로 정리해 두고 어느 시점에서 소송에 들어가는 것이 효율적인지 전문가와 함께 계산해 보는 것이 필요하다”고 조언했다.
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