일반적으로 부동산을 보유한 것으로 인하여 부과되거나 늘어나는 세금을 피하기 위한 목적이나 채무면탈을 위한 재산은닉 등을 목적으로 이용되는 경우가 많기 때문에, 여러 법적인 제재가 가해지고 있으며, 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 제4조에서는 원칙적으로 명의신탁약정을 무효로 하고 있고, 이 약정에 따라서 등기가 이루어진 부동산의 물권변동 역시 무효로 하고 있다.
다만 계약명의신탁에서 신탁의 사실을 매도인이 알지 못했던 경우, 채무변제를 담보하기 위한 양도담보나 가등기담보의 경우, 2인 이상의 자가 위치와 면적을 특정하여 공유하는 구분소유적 공유관계인 경우, 신탁법이나 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 신탁재산인 사실을 등기한 경우, 조세포탈이나 강제집행면탈 및 법령상 제한의 회피가 목적이 아니면서 종중이 보유한 부동산을 종중외의 명의로 등기한 경우·배우자명의로 한 경우·종교단체명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산의 물권을 등기한 경우는 유효하다.
만약 명의수탁자가 임의로 수탁받은 재산을 처분하는 경우에는 횡령죄가 성립할 수 있을지와 관련하여, 중간생략등기형의 경우, 명의신탁자는 신탁부동산의 소유권을 가지지 아니하고, 신탁자와 수탁자 사이에 위탁신임관계를 인정할 수도 없으므로, 수탁자가 신탁자의 재물을 보관하는 자라고 할 수 없으므로, 명의수탁자가 신탁받은 부동산을 임의로 처분하여도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다.
법무법인 혜안 부동산전문센터에 따르면 “부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 부동산 소유자로부터 부동산명의신탁을 받은 자가 같은 법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 않은 상태에서 임의로 처분한 경우 횡령죄가 성립할 수 있음에 주의할 필요가 있다”고 조언했다.
또한 부동산실권리자명의등기에관한법률 제7조에 따라 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 수탁자는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.
이외에도 동법 제5조에 따라 부동산 가액의 30%에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과될 수 있고, 이러한 형사처벌과 과징금 부과 등은 사법상 명의신탁의 효력과는 무관하게, 법령에 따라 인정되는 신탁이 아닌 한 부과될 수 있기 때문에 주의를 요한다.
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