또한 임대인이 정당한 이유 없이 신규세입자와의 계약거절·과도한 차임이나 보증금 설정 등의 행위로 회수에 있어 손해를 보도록 하였다면 그 손해를 배상하도록 하고 있다.
이에 따라 임대차계약해지 이후 임차인의 상가권리금 회수 때문에 손해를 볼 수도 있다고 생각하는 임대인들은 애초 임대차계약을 맺을 때 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다.’거나 ‘신규임차인 주선 포기’, ‘시설비 등을 포기’ 등의 내용으로 특약사항을 기재하는 경우가 있다.
또 계약만료 시점에 관심을 두지 않고 있었던 탓에 임대차계약이 묵시적 갱신 되어버리는 상황을 피하기 위한 목적으로 임대차계약 묵시적 갱신 규정의 적용을 시키지 않기로 하는 약정을 하는 경우도 간혹 있다.
우선 임대차계약 묵시적갱신 규정 적용을 배제하기로 하는 약정은 특별한 경우가 아닌 한 유효성을 인정받기는 어려우며 이를 인정한 판례도 사실상 없기 때문에, 가능한 한 이 약정을 굳이 하는 것은 불필요하다 할 것이다.
일단 상가임대차보호법 제15조에서는 이 법과 다른 내용으로 한 약정이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다는 규정을 두고 있기 때문에, 그러한 약정은 원칙적으로 무효에 해당하게 된다.
따라서 원칙적으로는 상가권리금회수 등을 인정하지 않는다는 특약이 존재한다고 하더라도 기존세입자는 신규세입자와 권리금 계약을 맺은 후 주선을 하는 방식으로 회수를 위한 노력을 다할 수 있고 만약 임대인의 방해를 받아 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수가 있다.
다만 법무법인 혜안 명도임대차전담센터는 “상가권리금 불인정 특약이 무효에 해당하려면 ‘임차인에게 불리한 것’이라는 전제가 필요하기 때문에 결과적으로 임차인에게 불리하지 않은 것으로 판단되면 유효한 약정이 될 수도 있다”고 한다.
물론 어떠한 경우 임차인에게 불리하지 않은 것인지에 대해 세부적 규정이나 대법원 판례 등이 구체적으로 존재하지 않고는 있지만, 여러 하급심 판례들에서는 임대차계약해지 후 권리금 배제약정이 임차인에게 꼭 불리하게 작용하지 않았다고 폭넓게 보아 특약이 유효하다는 것을 전제로 판단하는 경우들이 있다.
하급심 판례의 경향은 주로 그러한 특약이 존재하는 경우에도 임차인의 계약갱신청구권(현재 처음의 계약기간을 포함하여 총 10년까지) 행사가 가능한 기간 이후에도 장기간 계속하여 계약을 갱신해주었기에 권리금 회수에 필요한 충분한 기간이 주어진 경우였다면 배제 특약을 인정해주는 경우가 많으므로, 분쟁이 발생하는 경우 법리적 대응 방향을 잘 잡을 필요가 있다.
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