기본적으로 경매절차를 통해 임대보증금반환을 받기 위해서는 타인이 경매를 실시할 경우 함께 참여해서 배당요구를 하는 방법과 자신이 법원의 판결이나 판결과 같은 효력을 취득해서 경매신청을 하고 그 비용을 함께 회수하는 방법이 있다.
점유와 사업자등록을 통해 취득할 수 있는 대항력은 임대인이 변경되더라도 신규 임대인에게 권리주장을 할 수 있도록 해주는 것인데, 만약 대항력을 취득한 날보다 먼저 전세권·저당권·근저당권·가등기담보권·압류·가압류·경매등기가 남아있는 상황에서 건물이 경매된다면, 동시에 임차인의 임차권도 소멸되고, 필수적으로 배당요구를 통해 상가임대보증금을 반환받은 후 퇴거해야 하며 남은 보증금은 기존 임대인에게 일반채권으로만 회수할 수가 있기 때문에 손해를 볼 가능성도 있다.
그러나 만약 대항력 취득일보다 이른 날짜에 그러한 권리가 남아있지 않는 경우 권리 존속을 주장하거나 배당을 받고 남은 금액은 사실상 새로운 임대인에게 청구가 가능하다.
경매에서 상가임대보증금반환을 받아야 하는 경우 낙찰대금이 배당요구자들의 금액을 전부 충족할 수 없다면 우선변제권 취득을 한 날짜의 우선순위에 따라 먼저 배당을 하도록 되어 있으므로 대항력취득과 확정일자로 받게 되는 우선변제권은 중요할 수밖에 없다.
주의해야 할 것은 임대보증금+(월세x100)에 해당하는 금액 즉 환산보증금이 서울을 기준으로 현재 9억 원이 넘는다면 상가건물임대차보호법 상에서의 우선변제권 조항이 적용되지 않기 때문에 위험할 수가 있으므로, 이러한 경우라면 계약 전 임대인과의 협의를 통해 전세권등기나 저당권 등과 같은 우선순위를 취득할 수 있는 안전장치를 확보할 필요가 있다.
법무법인 혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “상가보증금반환과 관련하여 계약해지를 하는 경우 원상회복 의무를 내세워 반환을 거부하는 사례가 있는데 일단 회복이 필요한 부분이 사소함에도 이를 이유로 반환거부를 하는 것은 신의칙 위반에 해당해 허용되지 않는다는 대법원 판례와 통상의 방법대로 건물을 사용하였다면 현재의 상태가 나빠졌다고 하더라도 현재 상태대로만 반환하면 족하다는 하급심판례가 존재하므로 이를 참고할 필요가 있다.”고 한다.
또한 상가보증금반환을 받아야 함에도 임대인이 잠적해버려 문제가 되는 경우도 있는데, 이 경우 정식으로 소송을 제기하게 되면 사실조회신청이나 보정명령절차라는 것을 통해 현재의 소재를 알아내 법적 절차를 진행하는 것이 가능하고, 만약 이러한 일반적인 방법으로도 진행이 어렵게 되는 경우 공시송달이라는 절차로 판결을 받아 경매 실시까지 진행하는 것이 가능하다.
추가로 당사자끼리 협상의 여지가 있는 경우에는 상가임대차분쟁조정위원회를 활용해보는 방법 역시 문제해결의 방법이 될 수 있다는 점을 알아두면 좋을 것이다.
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