먼저 주택의 경우 임대인 측에서 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지 기간 내에 계약갱신거절의 의사를 통지하거나 계약조건의 변경 없이는 갱신하지 않겠다는 의사를 통지하지 않으면 임대차기간이 만료된 때 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되고, 이때 주택임대차보호법에 따라 갱신된 계약기간은 2년으로 간주된다.
이는 임차인 측에서 해당 기간 중 그 의사를 통지하지 않은 경우에도 역시 동일하게 적용되는데, 다만 임차인은 갱신된 계약기간 중 언제든 임대인에게 계약해지 의사를 통지할 수 있고, 임대인이 임차인으로부터 그 해지 의사를 통보받은 날부터 3개월이 경과되면 계약해지에 대한 법적인 효력이 발생함에 따라 전세금반환도 이뤄져야 한다.
한편 상가의 경우는 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지의 기간 내에 계약갱신요구를 하지 않고, 임대인 역시 계약갱신거절의 통지 또는 조건변경에 대한 통지가 없으면 임대차기간이 만료된 때에 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 상가건물임대차보호법에 의하여 그 갱신된 계약기간은 1년으로 간주된다.
그리고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과되면 효력이 발생한다.
반면 상가건물의 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신요구를 하면 이때 임차인의 계약갱신요구권은 ‘최초의 임대차기간’을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다. 특별한 사정이 없다면 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 10년간 보장될 수 있는 것이다.
법무법인혜안 명도임대차전담센터의 곽정훈변호사는 “임대차계약이 만료되기 전이더라도 임대차기간 도중 정당한 사유가 발생한다면 임차인 측에서 임대차계약의 해지를 요구하고 전세금반환도 가능할 수 있는데, 예를 들면 임차주택이 경매되거나 임대인이 새 소유자에게 소유권을 넘겨준 경우 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고 해지 통고 즉시 해지의 효력이 발생할 수 있다.”고 한다.
다만 임차주택이 경매된 경우에는 실무적으로 경매개시결정이 있으면 주택임대차보호법에 따라 경매절차에서 우선변제권이 있는 임차인에게로 배당을 통해 전세금반환이 이뤄진 후 임대차가 종료되는 것이 일반적이다.
이외에도 민법 제623조에 따라 임대인은 임대차기간 중 임차목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무를 부담하는데, 하자 발생으로 그 수선이 불가능하고 더는 임차물을 사용·수익할 수 없는 상황이라면 임차인은 임대인의 이행지체를 이유로 임대차계약을 해지하는 것이 가능하다. 또한 이러한 법정 해지사유 외에도 계약 위반으로 인한 해제권 행사, 쌍방의 합의 해제 등을 통해서도 임대차계약 해지 및 전세금반환이 가능할 수 있다.
이처럼 원하는 시점에 전세보증금반환을 기대할 경우 일방적으로 계약을 해지한다고 해서 가능할 수는 없고, 합의 혹은 법적 요건을 갖춰서 임대차계약이 종료되는 것이 우선적으로 요구된다. 그러므로 전세보증금반환청구소송 등 법적 대응을 고려할 경우 절차상의 미흡함이 없도록 사전에 임대차계약의 해지와 관련된 사안들을 면밀히 검토하여 대응하는 것이 바람직하다.
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