깡통전세는 부동산 경험이 부족한 청년, 신혼부부, 사회초년생 등 주거 약자에게 주로 집중된다. 이와 관련한 문제는 한 번 발생하면 피해의 정도가 큰 만큼 각별한 주의가 필요하다. 법률사무소 직지의 윤한철 청주부동산전문변호사를 만나 어떻게 하면 전세금 미반환에 따른 문제를 해결할 수 있는지 물었다.
전세 계약이 만기 됐음에도 불구하고 임대인이 연락까지 피하며 전세 보증금 반환을 미룬다면 어떻게 대응해야 할까? 사기죄로 임대인을 고소할 수 있을까?
이에 대해 윤한철 청주부동산전문변호사는 ＂전세금 미반환과 관련해 많은 이들이 사기죄 고소를 고려한다. 하지만 전세금 미반환은 다양한 상황에서 벌어진다. 임대인이 고의적으로 사기를 치는가 하면 금전이 없어 보증금을 반환하지 못하고 있는 때도 있다＂며 ＂단순히 임대차보증금을 반환하지 못하는 경우는 채무불이행이 되어서 형사처벌 대상이 되지 않는다＂고 말했다.
임대차 계약 기간이 종료되었음에도 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않는 행위는 계약 불이행에 해당한다. 즉 민사소송 대상이다. 해당 행위가 사기죄에 해당하려면 임대인이 전세보증금을 편취할 의사로 임차인을 속이는 어떤 기망행위를 해야 했다.
이 경우 보증금 반환을 위해 선택할 수 있는 가장 효과적인 방법은 전세금반환소송을 진행하는 것이다. 임대인이 전세금을 일부만 돌려준 경우에도 소송을 진행할 수 있다. 다만, 임차인은 계약종료 2개월 전 임대차계약 연장 의사가 없음을 알리고 전세보증금 반환을 청구한다는 의사표시를 명확하게 해야 한다. 집행권원을 확보하면 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있다.
전세 보증금 관련 분쟁은 주택뿐 아니라 상가에서도 발생한다. 최근 부동산변호사를 찾는 임차인 중 일부는 임대차 계약 기간이 만료됐으나, 전세보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 하게 되면서 어려운 상황에 부닥쳤다. 기존에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실돼 보증금을 돌려받기 어려워진 것이다. 임차인의 대항력은 ＇주택의 인도＇ ＇주민등록(전입)＇이다. 그렇다 보니 전세 만기 후 보증금을 받지 못한 상태로 이사를 하면 해당 부동산에 다른 가압류, 저당권 등 설정된 경우 임차인의 보증금반환채권은 후순위로 밀리게 된다.
윤한철 변호사는 이러한 상황에선 임차권등기 명령을 활용해야 한다고 조언한다. 임차권등기 명령이란 임차인의 전세보증금에 대한 대항력 및 우선변제권에 대해 부동산등기부등본에 등기하는 것이다. 해당 제도가 시행되기 이전에는 우선변제권이나 대항력만으로 보증금 회수가 불가능하면 소송을 진행해야만 했다.
임차권등기 명령을 신청하기 위해선 임대차 계약서, 신청인 본인의 주민등록등초본, 계약 해지를 입증할만한 자료, 부동산등기부등본 등을 제출해야 한다. 절차는 비교적 단순하나 생소한 자료 준비 등으로 시간이 지연되는 것을 방지하고자 한다면 부동산전문변호사의 조력을 받는 것이 도움될 수 있다.
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