해당 연구팀에 따르면, 세입자 보증금을 승계하는 방식으로 매입된 주택은 73만 3,000가구로 집계됐다. 이중 현금성 금융자산과 총부채원리금상환비율(DSR)을 고려한 추가 대출, 보유 임대주택까지 처분해야 보증금 반환이 가능한 경우는 20만 9,000가구에 이르렀다. ‘갭투자’ 주택 28%가 보증금 미반환 위험이 있다는 뜻이다.
전체의 0.6%(5,000가구)는 현금, 대출, 임대주택 처분이라는 방법을 모두 동원해도 보증금 반환이 불가능했다. 매입 당시 가격과 비교해 집값이 15% 하락할 경우 보증금을 반환하지 못하는 주택은 1만 가구로, 27% 하락할 경우 1만 3,000가구로 증가했다.
실제로 대법원 등기정보광장 자료에 따르면 올해 2월 전국에서 집합건물에 대한 임차권등기를 신청한 부동산 수는 2,815건으로 전월(683건)보다 32% 증가했다. 2022년 2월 집합건물에 대한 임차권등기 신청 부동산 수(627건)와 비교하면 1년 사이 4배 이상 급증한 수치다.
지난달 임차권등기 신청 부동산수는 인천이 802건으로 가장 많았고, 이어 서울 794건, 경기 735건, 부산 139건 순으로 집계됐다.
우선 민법 제618조에 명시된 임대차의 의의는 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
주택임대차보호법 제6조에 의하면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 해지 또는 갱신 거절에 대한 뜻의 통지를 하지 않았다면 이는 묵시적 갱신으로 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
현행법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있어 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 반환받기에 어려움이 따른다. 만약 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령제도를 통해 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하며, 임대주택에서 이사할 수 있게 하는 제도다.
다만, 임차인 등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차 주택에 대한 저당권 등에 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매 절차에서 매각 허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선적으로 배당 받을 수 없게 된다.
만일 임차 기간이 종결되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차 주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 집행권원을 취득한 후에야 강제 경매를 신청하여 보증금을 회수 가능하다.
보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료된 경우라면 임차 주택에서 퇴거하지 않은 상태에서 임차인이 제기할 수 있다.
임차인은 임대차 계약 사실, 임대차의 종료됨으로 인해 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용 증명 우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉 가능하다. 이 경우도 보증금을 돌려주지 않을 때는 민사조정, 지급 명령 등의 재판 외의 민사 분쟁 해결 제도나 보증금반환 청구소 송을 제기 하는 등 법적 절차를 밟아야 한다.
이에 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사는 “주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것으로 계약 만료 전 개정된 법조문을 통해 보증금 분쟁이 생기지 않도록 이행해야 한다”고 설명했다.
또 김 변호사는 “2020년 7월 말 계약갱신청구권·전월세 상한제가 시행된 이후 전셋값이 급등으로 인한 임대료 부담은 가중되고 있다. 임대차보증금반환 분쟁 시 시의성 있는 대처로 변호사의 법률 자문을 받는 것이 도움이 된다”고 조언했다.
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