권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등 임대인이 아닌 기존 임차인이 그 동안 쌓아온 영업적 가치에 대해 지불하는 금전적 대가다. 본래 관행상 주고 받는 금전이지만 장사가 잘 되는 인기 상권의 권리금이 임대차보증금을 호가할 정도로 고액으로 형성되는 경우가 많아 권리금 회수를 제대로 하지 못할 경우, 임차인이 큰 손해를 보기도 했다.
특히 임대인이 변심하여 임차인의 권리금 회수 기회를 고의적으로 방해하는 경우가 많아지면서 2015년 상가건물임대차보호법을 개정하고 권리금을 법제화 하여 임차인의 권리금회수기회를 법적으로 보호하는 실정이다. 법률상 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 이점 등 유형 및 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다.
상가임대차보호법에 따르면 상가건물의 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 만일 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절한다면 이는 임대인의 권리금회수방해 행위로 볼 수 있고, 임차인은 이를 근거로 하여 임대인에게 손해배상 청구소송을 제기할 수 있다.
이때, 신규임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유로는 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 △임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 △임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이 있다.
또한 기존 임차인이 임대차계약 기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액만큼 차임을 연체한 상황이라면 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않더라도 무방하다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “상가임대차보호법에서는 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 여러 장치를 마련해두고 있지만 차임을 제대로 지급하지 않은 임차인을 보호할 필요가 없다는 입법적 고려가 반영되어 있으므로 주의해야 한다. 임대인의 권리금회수방해 행위가 있다 하더라도 임차인에게 책임이 있다면 손해배상 청구가 불가능하기 때문에 권리금 분쟁을 시작하기 전, 이러한 유책사유를 꼼꼼히 살펴야 한다”고 말했다.
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