임대차 계약해지는 계약 기간이 종료되기 전 집주인 또는 임차인의 의사표시를 통해 계약을 종료하는 것이다. 임대차 계약해지를 할 때에는 계약서에 명시된 내용이 있다면 그 내용을 따라 진행하는 것이 원칙이다. 갑작스러운 계약의 해지는 집주인에게도 임차인에게도 당황스러울 수 밖에 없기 때문에 서로 합의하여 진행해야 하고 사안에 따라서는 상대방에게 손해배상을 해주어야 할 수도 있다.
임차인은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 이후, 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 계약 종료를 원하는 날로부터 3개월 전에 집주인에게 계약의 해지를 통지하면 3개월 뒤 임대차 계약이 종료된다. 또한 주택 소유자가 변경되거나 집주인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차 목적을 더 이상 달성할 수 없을 때에도 임대차 계약의 해지를 신청할 수 있다. 예를 들어 건물 일부에 대해 집주인이 마음대로 공사를 진행하여 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 없다면 이를 사유로 임대차 계약을 해지할 수 있다. 임차 건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 더 이상 임차 목적을 달성하기 어려운 경우에도 중도에 임대차 계약을 해지할 수 있다.
집주인의 임대차 계약 해지 사유는 임대인의 그것에 비해 상당히 제한되어 있다. 이는 집주인의 일방적인 의사 표현으로 임대차 계약을 해지했을 때 임차인의 주거가 불안정해질 수 있기 때문이다. 기본적으로 임차인의 잘못이 있을 때에 한하여 중도 계약 해지가 가능한데, 임차인이 집주인 동의 없이 임차권을 양도하거나 주택 등을 전대한 경우, 임차인이 계약 내용과 다른 용도로 주택 등을 사용한 경우, 임차인이 파산 선고를 받은 경우가 있다.
또한 임차인이 2회 이상 차임을 연체한 때에도 계약을 해지할 수 있는데, 2회 이상이라는 조건은 민법상의 내용이며 만일 이와 다른 내용의 임대차 계약서를 정한 바 있다면 분쟁이 발생할 소지가 있으므로 주의해야 한다. 여기에서 말하는 2회 이상의 차임 연체는 2회 연속하여 차임을 연체했다는 의미가 아니라 임대차 계약 기간 전체 중 차임을 연체한 금액의 합계가 2기의 차임액에 해당하는 것으로 족하다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “임차인의 계약갱신청구권이 인정되면서 도중에 임대차 계약을 해지하려는 집주인들이 어려움을 겪곤 한다. 임대차 계약 해지는 주거 안정과 관련된 문제이기 때문에 처음 계약을 진행할 때부터 관련 법령의 내용을 숙지해 계약과 법령의 내용이 어긋나지 않도록 주의해야 한다. 또한 예기치 못한 문제가 발생했을 때 전문가와 상담하여 해결 방안을 조속히 모색해야 불필요한 시간과 비용 낭비를 줄일 수 있다”고 말했다.
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