[비욘드포스트 한경아 기자] 그동안 별도의 약정이 없거나 2년 이하의 계약 기간을 약정한 세입자가 계약 기간으로 주장할 수 있는 기간은 최대가 2년이었기 때문에 별도로 합의갱신이나 묵시적 갱신, 재계약이 되지 않는 경우 임대인이 원하는 정도로 월세나 보증금을 올려주지 않는다는 이유로 계약을 해지해버리는 탓에 임차인 입장에서는 매번 이사 다녀야 하는 서러움을 겪는 일이 흔했다.

이에 따라 세입자가 강제로 계약의 갱신을 요구할 수 있는 기회를 1번 주도록 해서 최대 4년까지는 안정적인 거주가 가능하도록 지난해 주택임대차보호법이 개정되었다.

계약만료일 6개월 전~2개월 전의 기간에 임대인이 계약갱신 거절을 해서 계약해지가 될 수밖에 없는 상황에서도 임차인이 강제로 계약갱신을 할 수 있는 기회를 1번 주는 것인데, 아무도 갱신거절을 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 또는 합의로 갱신을 한 경우, 재계약을 한 경우와는 별개로 인정되는 권리이기 때문에 묵시적 갱신, 합의갱신, 재계약이 된 것은 이 강제 계약갱신청구권 행사기회를 사용한 것이 아님을 유념해야 한다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “계약갱신청구권을 행사하더라도 시세에 맞추어서 1년에 연 5% 내에서 차임증감을 요청할 수 있는 차임증액청구권의 행사는 별도로 행사할 수 있으며, 갱신된 경우 계약 기간이 2년으로 된다고 하더라도 임차인은 언제든 해지를 요청할 수 있고, 해지 후 3개월이 지나면 해지가 이뤄질 수 있다.”고 한다.

그러나 모든 상황에서 무조건 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것은 아닌데, 대표적으로 임대인(임대인의 자식이나 부모와 같은 직계비속이나 직계존속 포함)이 해당 주택에 실거주하려는 경우 그리고 2기의 차임액에 즉 월세로 치면 2달 치에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 적용될 수 없다.

추가로 실거주를 이유로 한 갱신거절 규정을 임대인이 악용해 계약갱신을 피하는 방법으로 자신이나 부모, 자식 등이 실거주할 것이라며 갱신이 거부하는 사례들을 종종 볼 수 있다.

이 경우 개정안에서는 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하고 있으므로 주의가 필요하다.

끝으로 계약갱신청구권 규정은 시행된 지 얼마 되지 않아 이와 관련된 분쟁이 꾸준히 발생하고 있기 때문에 사전에 해당 법률규정을 충분히 숙지해둔다면 실생활에서 손해를 볼 수 있는 가능성을 줄일 수 있을 것이다.

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