이에 따라 세입자가 강제로 계약의 갱신을 요구할 수 있는 기회를 1번 주도록 해서 최대 4년까지는 안정적인 거주가 가능하도록 지난해 주택임대차보호법이 개정되었다.
계약만료일 6개월 전~2개월 전의 기간에 임대인이 계약갱신 거절을 해서 계약해지가 될 수밖에 없는 상황에서도 임차인이 강제로 계약갱신을 할 수 있는 기회를 1번 주는 것인데, 아무도 갱신거절을 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 또는 합의로 갱신을 한 경우, 재계약을 한 경우와는 별개로 인정되는 권리이기 때문에 묵시적 갱신, 합의갱신, 재계약이 된 것은 이 강제 계약갱신청구권 행사기회를 사용한 것이 아님을 유념해야 한다.
법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “계약갱신청구권을 행사하더라도 시세에 맞추어서 1년에 연 5% 내에서 차임증감을 요청할 수 있는 차임증액청구권의 행사는 별도로 행사할 수 있으며, 갱신된 경우 계약 기간이 2년으로 된다고 하더라도 임차인은 언제든 해지를 요청할 수 있고, 해지 후 3개월이 지나면 해지가 이뤄질 수 있다.”고 한다.
그러나 모든 상황에서 무조건 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것은 아닌데, 대표적으로 임대인(임대인의 자식이나 부모와 같은 직계비속이나 직계존속 포함)이 해당 주택에 실거주하려는 경우 그리고 2기의 차임액에 즉 월세로 치면 2달 치에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 적용될 수 없다.
추가로 실거주를 이유로 한 갱신거절 규정을 임대인이 악용해 계약갱신을 피하는 방법으로 자신이나 부모, 자식 등이 실거주할 것이라며 갱신이 거부하는 사례들을 종종 볼 수 있다.
이 경우 개정안에서는 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하고 있으므로 주의가 필요하다.
끝으로 계약갱신청구권 규정은 시행된 지 얼마 되지 않아 이와 관련된 분쟁이 꾸준히 발생하고 있기 때문에 사전에 해당 법률규정을 충분히 숙지해둔다면 실생활에서 손해를 볼 수 있는 가능성을 줄일 수 있을 것이다.
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