임대차3법이 개정된 이유는 그동안 상대적으로 경제적 약자인 임차인의 주거안정을 위해서라 할 수 있다. 특히 계약갱신청구권은 그동안 임차인이 법으로 보호받을 수 있는 기간이 2년이었던 것을 1회에 한해서 2년간 임대연장(최대 4년)을 할 수 있도록 임차인에게 마련된 권리이다.
다만, 임차인은 임대차기간이 끝나기 전에 계약갱신 여부를 임대인에게 통지하여야 하며, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절을 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적갱신이 된다.
하지만, 마냥 임차인의 주거안정만을 우선시하다가는 임대인의 권리가 침해될 수 있기에, 주택임대차보호법에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 예외조항을 두고 있다.
법무법인 혜안 명도임대차전담센터는 “집주인은 세임자가 임대차계약기간이 끝나기 전 계약갱신을 요구하였다 하더라도, 본인(임대인의 직계존속·비속을 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려고 하는 등 예외적인 경우에는 그 요구를 거절할 수 있다.”라고 전한다.
이어서 “하지만 임대인 본인이 실제 거주하겠다고 하였음에도 다른 제3자와 다시 임대차계약을 체결을 하여 허위갱신거절이었음이 밝혀진 경우에는 기존의 세입자는 이에 대해서 손해배상청구를 할 수 있으므로 유념할 필요가 있다.”라고 덧붙였다.
그런데, 계약갱신요구권과 관련해서 생기는 분쟁은 사안에 따라 다양하게 나타난다. 기존의 임대인이 계약갱신기간 동안 해당 부동산을 제3자에게 매도하여 제3자가 소유권을 취득하여 새로운 임대인이 될 수 있는데, 이때 임차인이 기존의 임대인에게 계약갱신요구권 행사 여부가 불분명한 경우 새로운 임대인과 임차인간에 명도소송이 발생하거나, 매수인과 매도인 간의 분쟁으로도 이어질 수도 있는데, 이는 법적 공백에 의해서 발생한 것이기도 하다.
이에, 뒤늦게 공인중개사법 시행규칙이 개정되어 주택 매매시 중개사가 매도인으로부터 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하여, 증거대상물에 대한 권리관계를 명확하여 분쟁을 예방하고자 하고 있다.
계약갱신청구권 규정은 시행된 지 채 1년이 되지 않았지만, 제도적으로 미흡한 부분이 많아 이로 인해 다양한 분쟁이 야기되고 있다. 따라서 자신이 명도소송 등 분쟁의 당사자라면, 사실관계를 명확히 파악하고 관련 법규를 정확히 이해해야 분쟁을 해결할 수 있을 것으로 보인다.
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