평상 시라면 큰 어려움을 느끼지 못할 수 있다. 하지만 건물의 소유권 등을 둘러싸고 모종의 사건이 발생했을 때 등기를 설정할 수 없는 무허가건물이라는 사실이 발목을 잡아 임차인의 권리를 보호받기 어려울 수 있다. 따라서 임대차 계약을 체결하기 전에는 무허가건물인지 여부와 보증금 반환 조건, 계약 기간 동안의 주거 안정성 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 해당 부동산의 등기사항 전문 증명서나 건축물대장을 확인하면 허가 여부를 쉽게 알아볼 수 있다.
다만, 주거용 부동산이라면 설령 무허가건물이라 하더라도 임차인이 보호받을 길이 있으므로 섣불리 보증금 등을 포기해선 안 된다. 주택임대차보호법은 무허가건물에 대해서도 적용되기 때문이다.
주택임대차보호법은 임차주택의 등기 유무나 건축 허가 여부, 건축물대장 등 공부상의 용도와 관계 없이 임차인이 입주하여 전입신고를 하고 실질적으로 주거를 하고 있다면 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 적용된다고 명시하고 있다.
다시 말해 등기가 없다 해도 임차인이 주택에 입주해 전입신고를 마치면 제3자에 대해 대항력이 생기며 확정일자를 받아 후순위 권리자나 기타 채권자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있다는 의미이다. 단독이나 다가구 주택에서 불법으로 증축된 건축물에 거주하고 있다면 도중에 경매로 집이 넘어가게 되더라도 보증금을 돌려 받을 수 있다.
다만, 다세대주택에서 불법 증축된 건축물에 주거하고 있다면 이들은 보호를 받지 못할 가능성이 매우 크다. 소유주가 개별로 인정되는 다가구주택에서는 해당 지번만 가지고 전입신고를 해도 충분하지만 다세대주택에서는 지번은 물론 동, 호수를 정확하게 기입해야만 법의 보호를 받을 수 있기 때문이다. 그런데 무허가건물에 동, 호수를 부여할 수 없는 관계상 전입신고만으로는 요건을 충족할 수 없다.
법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “이 밖에도 상업용 부동산을 임의로 개조하거나 허가 받은 것과 달리 구조변경을 하는 불법 건축물 등 여러 사안에서 세입자들이 불리해질 수 있다. 무허가건물이라는 이유만으로 큰 피해를 입을 수 있으므로 사전에 계약 조건 등을 꼼꼼히 따져보고 자신의 자산을 지킬 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 당부했다.
또한 “무허가건물을 둘러싼 갈등과 분쟁은 전문가들도 쉽게 해결하기 어려워할 정도로 그 골이 깊고 내용이 방대한 편이다. 따라서 이 같은 문제가 발생했다면 최대한 조속한 시일 내에 변호사와 상담하여 해결 방안을 마련해야 한다. 차일피일 미루다가 모든 것을 날릴 수 있으므로 더 늦기 전에 도움을 요청하기 바란다”고 덧붙였다.
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