그런데 민법 제245조는 비록 자신에게 부동산의 소유권이 없더라도 장기간 점유했을 때 그에 대한 소유권을 취득할 수 있도록 점유취득시효를 인정하고 있어서 점유자는 일정 기간 점유를 통해 타인의 부동산을 사실상 대가 없이도 취득 가능하고, 반대로 소유자는 그 소유권을 잃을 수도 있어 관련 분쟁이나 소송이 꾸준히 발생하고 있다.
부동산점유취득시효가 인정되려면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기하거나, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 그리고 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유해야 한다.
여기서 평온한 점유란 점유의 취득이나 보유에 있어 법률상 용인될 수 없는 강포 행위를 쓰지 않은 점유이고, 공연한 점유란 누구나 점유 사실을 알 수 있는 점유이며, 선의·무과실은 점유를 개시할 당시에 점유권리가 없음을 몰랐다는 것을 의미한다.
그리고 소유의 의사로 점유하는 것이 자주점유이고, 반대의 경우를 타주점유라 하여 관련 분쟁에서는 점유자의 점유가 타주점유 또는 자주점유의 여부가 주요 쟁점이 되는 경우가 많다.
소유의 의사 없이 점유한 타주점유의 경우 점유취득시효의 완성을 인정받을 수 없어서 점유를 통해 소유권을 취득하려는 쪽은 자주점유를, 반대로 자신의 소유권을 지키려는 쪽은 타주점유를 입증하는 것이 중요할 수밖에 없다.
이에 대해 점유자는 민법 제197조에 따라 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연한 점유로 추정받기 때문에 이러한 추정을 깨고 점유자의 소유권 취득을 막으려면 본래의 부동산 소유자는 타주점유임을 입증해야만 하는 것이다.
이때 소유의 의사가 없는 점유인 경우를 살펴보면, 임대차계약에 의한 점유, 토지 매도로 인도 의무가 있는 매도인의 점유, 명의수탁자의 점유, 인접 토지 일부를 매수·취득했는데 착오로 타인의 토지 부분을 공부상 면적을 상당히 초과해 점유한 경우, 점유개시 당시 소유권 취득의 원인이 되는 법률행위 및 요건이 없음을 알면서도 타인의 부동산을 점유한 경우, 처분 권한이 없는 자로부터 이를 알고도 취득한 경우, 법률행위가 무효임을 알고도 그 행위를 통해 취득 및 점유한 경우 등을 들 수 있다.
정리해보면 애초에 법적으로 점유할 수 있는 정당한 권한이 없음을 알았거나 알 수 있었던 경우에 해당된다면 자주점유의 의사는 깨어지는 것이다.
법무법인혜안 부동산전문센터에 따르면, 점유에 있어 소유의 의사 유무를 판단하는 방법은 사안에 따라 다양할 수 있으나, 실무적으로는 관련 계약의 무효나 취소, 해지나 해제된 사실과 이에 대한 통지를 확인할 수 있는 계약해지 약정서나 내용증명 통지서 등의 서류, 그리고 매도를 청구하거나 차임을 협상하는 등 점유자 측에서 스스로 진정한 소유자로 생각했다면 취하지 않았을 행위, 이외에도 점유를 개시할 당시 무상대여 약정처럼 점유의 바탕이 된 구체적 내용이 담긴 관련 자료를 포함, 증언과 대화 기록, 사실조회신청을 통해 확보한 자료 등이 활용될 수 있다.
이처럼 점유취득시효 분쟁은 경제적으로 가치가 큰 부동산을 새로이 취득하거나 대가 없이 잃을 수도 있는 중대한 사안이어서 철저한 법리분석과 자료확보를 토대로 주장을 입증하거나 소명하지 못하면 큰 경제적 손실과 불이익을 감당할 수 있으니 변호인의 조력을 통해 전략적으로 대응하는 것이 바람직하다.
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